別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高取 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高取 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高市郡高取町大字上土佐３８番５ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する既成住宅地 域 南西5m町道 水道、下水 壺阪山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 壺阪山駅南東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、地域要因を変化させるような要因は存せず、現状のまま推移するものと予想する。地価は下落傾向 が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高取町及びその周辺の市町村と判定した。需要者層は、地縁関係者を主とした周辺居住者と判定した。 同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺地域に大規模な開発はない。需給動向は全体的に弱い状態が続いている。取 引される件数が少ない為、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には、一般住宅のほか店舗等も見受けられるが、個人経営が主で、賃貸需要はほぼないと言ってよい状態であ る。よって、収益価格は試算せず、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、比準価格を採用し、周辺の標準地との均衡 にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均と比較して、高取町の人口減少率は高 い水準を示しており、高齢化率も高い水準で ある。 集落外からの転入はほとんど見受けられない 。人口減少、高齢化の進行等から地価は弱含 みである。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％