別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田原本 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原本 -5 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 80,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡田原本町大字阪手５６２番７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区15m 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、下水 田原本 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 田原本駅東方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い新興住宅地域である。住宅地としては成熟しているため、地域要因に大きな変 化はなく、今後とも現状維持で推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄橿原線、近鉄田原本線沿線で、概ね田原本町および周辺市町の住宅地である。需要者は町内居住者が 大半を占めるが、近隣市町からの転入もある。周辺地域では農地を小規模に開発した物件の供給が見られる。需給関係 は比較的安定している。土地は標準地と同程度の規模で１，５００万円程度、中古戸建住宅で２，０００程度までの物 件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成さ れていないため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地であることから、自用目的で取引され 、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると判断されるので、比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 79,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原本町の人口は減少傾向にあり、高齢化率 は県平均より高い。生活利便性が優れる一部 地域を除き、地価は弱含みである。 周辺地域での住宅の供給が多いため、相対的 な有効需要の減少により地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％