別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田原本 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原本 -4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡田原本町大字藥王寺１５０番２５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.8m町道 水道、ガス、下水 田原本 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    60 ｍ、南    15 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 田原本駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域では小規模開発が見られるものの、地域要因に大きな変 動はなく、当該地域については当面は現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田原本町を中心とした磯城郡各町で、主として近鉄線沿線の住宅地域の圏域。需要者は当町内の居住者が 中心であり、圏外からの流入は少ない。大規模開発等の需給に影響を与えるような大きな変動はない。最寄駅までやや 距離があるが、住環境や生活利便性が比較的良く、周辺では小規模開発も散見され、需要は堅調。中心となる価格帯は 、土地は１５００～２０００万円程度。新築戸建物件は３０００～３５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。最寄駅まで距離があること等から 、賃貸住宅需要が乏しく、賃貸用共同住宅を想定することは事業採算性の観点から困難である。したがって、収益価格 は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [100.0] 100 78,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は県全体とほぼ同 水準。地価は横ばい乃至若干の下落傾向。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 周辺地域で小規模開発が見られ、地価は横ば い乃至若干の下落で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％