別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田原本 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原本 -3 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡田原本町大字阪手３６０番５ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1.2:1 住宅 Ｗ2 周辺に農地も見られ る中規模一般住宅地 域 東6m町道 水道、下水 田原本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西     6 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 町道 交通 施設 田原本駅東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域である。小規模開発による周辺農地の宅地化も進んでいるが、地域要因の大きな 変化はなく、当面はほぼ現状維持で推移すると予測する。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄橿原線、近鉄田原本線沿線で、概ね田原本町および周辺市町の住宅地である。需要者は１次取得者を 中心とする町内居住者が大半を占めるが、近隣市町からの転入もある。周辺地域では農地を小規模に開発した物件の供 給が見られる。需給関係は比較的安定している。土地は標準地と同程度の規模で１０００万円程度、中古戸建住宅で１ ５００万円程度までの物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には共同住宅も見られるものの、標準地は合理的な賃貸経営を行うには画地規模が小さいため、共同住宅の想 定は非現実的であり収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する自用目的住宅の取引が大半であることから、自用 目的での取引が主である取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [111.0] [102.0] 100 71,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原本町の人口は減少傾向にあり、高齢化率 は県平均より高い。生活利便性が優れる一部 地域を除き、地価は弱含みである。 周辺には農地も見られる中規模一般住宅地域 である。周辺地域での住宅の供給が多いため 有効需要の減少により価格はやや下落傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％