別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良三宅 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三宅 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 8,770,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡三宅町大字石見１２２番２４ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北4m町道 水道、ガス、下水 石見 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 町道 交通 施設 石見駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす要因は観測されていないことから当面は 現状を維持して推移すると予測する。地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三宅町及びその周辺市町に形成された住宅地域の圏域である。需要者は三宅町内の居住者が中心となる。 近隣地域は開発後、約半世紀を経過する住宅団地内の住宅地域のため住民の高齢化が進み、需要は弱含みで推移してい る。こうした状況を反映し地価は下落傾向が長期間続いている。取引の中心価格帯は平均的な区画の土地値で９００万 円程度、中古戸建で１０００万円前後までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内に収益目的の共同住宅等はほぼ皆無であり、自用目的の戸建住宅が主流の住宅地域である。近隣地域は熟成した 住環境が形成されており、不動産市場では居住の快適性が重視される。反面、こうした地域性のため、土地価格に見合 った賃料を収受することは困難であり、賃貸市場は未成熟である。よって本件では収益還元法の適用は見送っている。 以上の検討により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [159.6] [100.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率が県全体の数値より も高めで推移している。全域的に不動産取引 は低調であり、地価水準は下落傾向が長期間 継続している。 特筆するような地域要因の変動要因は見当た らない。一般的要因の影響もあり、地価は下 落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％