別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良川西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良川西 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磯城郡川西町大字結崎６２５番３０ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m町道 水道、下水 結崎 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 結崎駅東方 650m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当該地域については当面は現状程度 で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、磯城郡各町で、主として近鉄橿原線沿線の住宅地域の圏域。需要者は当町内の居住者が中心であり、圏 外からの流入は少ない。既存の戸建住宅地域であり、周辺部で小規模な開発は見られるが、大規模開発等の需給に影響 を与えるような大きな変動はない。生活利便性は比較的良いものの、需給動向は横ばい乃至若干弱含みである。中心と なる価格帯は、土地は１０００万円弱。新築戸建物件は２０００万円台。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的の取引が支配的であり、対象不動産の規模から収益物件を 想定することは事業採算性の観点から現実的ではない。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準 価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原本 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [122.9] [102.0] 100 64,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は県全体より高い 水準である。地価は横ばい乃至若干の下落傾 向。 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 需要を喚起する特段の地域変動要因もなく、 地価は横ばい乃至若干の下落で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％