別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安堵 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安堵 -3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡安堵町大字かしの木台１丁目５番１６ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m町道 水道、ガス、下水 法隆寺 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 法隆寺駅バス圏の戸建住宅地 域 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 法隆寺駅東方 2.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 バス圏に存し利便性に難が見られるが熟成した環境の良い戸建住宅地域である。今後コロナ禍の更なる長期化の 場合、利便性の悪さによる市場性の低下が一層進み、更なる地価下落要因になり得る可能性が懸念される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 生駒郡にあってＪＲ関西本線、近鉄生駒線沿線の戸建住宅地域を同一需給圏と把握。需要者の中心は同一需給圏内居住 で大阪都心部、奈良中心部に勤務する一次取得の給与所得者層。近隣は閑静な中規模戸建住宅地域であるが、コロナ禍 以前から最寄駅及び大阪中心部への利便性に難が見られ、需給関係は供給超過状態が継続している。取引の中心価格帯 は、土地は標準的画地と同規模程度で１０５０～１１００万円程度と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ地域であり近隣地域内に共同住宅は見られないが周辺にごく少数の共同住宅が立地している。近隣 は収益性より居住快適性を指向する地域であり周辺の売買事例を参考に購入意思決定されるのが通常であるため収益価 格は試算しなかった。比準価格は生駒郡内の類似性の高い複数取引を基に試算しており、実証的で説得力を有する価格 であり規範性は高い。よって、代表標準地と検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 84.2] [101.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町に鉄道駅なく生活利便施設少なく人口減少 率大きい。住宅団地・工業地以外は需要弱く コロナの影響で停滞している社会経済活動の 回復は緩慢。 環境の良い戸建住宅地域であるが、最寄駅遠 隔に存し大阪方面への利便性に難が見られ需 要はやや低調な状態が継続し地価は下落傾向 で推移している。 特筆すべき個別的要因の変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％