別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 安堵 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安堵 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.

鑑定評価額 9,380,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡安堵町大字西安堵２５３番 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北2.8m町道 水道、ガス、下水 法隆寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ２．８ｍ町道 交通 施設 法隆寺駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり今後もこの住環境を維持すると思われる。新型コロナウイル スの影響は少ないが、地元住民中心の地域で取引が少なく、地価水準は下落傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄生駒線等沿線の既成住宅地域の存する圏域。需要者は安堵町の地元住民が中心と思わ れる。地積は２５０～３５０㎡程度が多く、中心価格帯は土地のみで７００万～１，０００万円程度、土地建物一体の 総額は中古物件が中心で把握が困難。新型コロナウイルスの影響は少ないが旧来からの地元住民中心の地域で取引は少 なく、需要はやや低調推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏外の地元住民中心の既成住宅地域であり近隣地域周辺に規模のやや大きいアパート等も見られるが賃貸需要は 少ないと思われることから収益還元法は適用せず、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [155.0] [100.0] 100 28,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は町内に駅や大規模商業施設もなく生活 利便性がやや劣る。人口は減少傾向。新型コ ロナウイルスの影響は少ないものの地価は下 落傾向。 近隣地域は地元住民中心の集落地域で、新型 コロナウイルスの影響は少ないが、コロナ禍 以前より取引は少なく、需要はやや低調推移 。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％