鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

斑鳩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ａ -4	生駒市		貸家建付地	（　）	長方形	西7m市道、東15.5m、二方路		近商高度地区最高20m (90,200)
b	生駒Ｅ -2	生駒市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東13m市道、中間画地		１住居１５ｍ斜線高度 (60,200)
c	奈良Ｂ -9	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、北10m、角地		準工高度地区最高20m (70,200)
d	斑鳩Ｈ -116	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	不整形	北東（駅前広場）私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	奈良Ｃ -101	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m県道、南4m、角地		準住居高度地区最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,621	100 [ 135.2]	89,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,000
b	(　 ) 70,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 85.3]	96,764	100 [ 109.1]	88,693		88,700
c	(　 ) 87,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	86,133	100 [ 117.8]	73,118		73,100
d	(　 ) 70,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,007	100 [ 90.3]	77,527		77,500
e	(　 ) 95,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,193	100 [ 115.8]	80,478		80,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,800 円／㎡]

斑鳩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,852,924	2,110,492	7,742,432	4,780,740	2,961,692	（　0.9443） 2,796,726	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	54,837,765 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

斑鳩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	1,373 ㎡	43.0 m x 33.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道サービス型の店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,916	862,200	5.0	4,311,000
							2.0	1,724,400
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		862,200		4,311,000
								1,724,400

⑨年額支払賃料	862,200 円　×　12ヶ月　＝　 10,346,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,346,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 858,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,487,649 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,311,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,724,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 325,743 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,852,924 円　　　　（　 7,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	斑鳩Ｍ（賃）　　　　-102	2,668 ( 2,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,916 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-102	2,681 ( 2,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	1,784
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

斑鳩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,600 円	65,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	310,392 円	10,346,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 900,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 506,800 円	65,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,400 円	65,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,110,492 円　（　　　　　　 1,537 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,400,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 35 ％　＋ 0.0972 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,780,740 円（　　　　　 3,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,852,924 円
②総費用	2,110,492 円
③純収益　①－②	7,742,432 円
④建物等に帰属する純収益	4,780,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,961,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,796,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,837,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
斑鳩 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

斑鳩 5-1

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　竹村　牧

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

85,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒郡斑鳩町龍田南４丁目５５１番１外｢龍田南４－５－３３｣				②地積　(㎡)	1,373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m (70,200)
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層の店舗、事務所等が混在する路線商業地域	北12m国道、西側道	水道	王寺 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層の沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 43.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

やや繁華性の劣る国道２５号
沿いの路線商業地域

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

王寺駅北東方

2.3km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

やや商況の劣る路線商業地域であり今後も現状維持と考察する。地価は下落となったがコロナ禍が更に長期化し
た場合、近隣店舗への影響は甚大であり、更なる地価下落要因になり得ると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

県北部エリアの路線商業地域を比較的広範囲に同一需給圏として把握した。需要者の中心は、全国展開の小売りチェー
ン、地元商業事業者等である。近隣は一部に住居系土地利用も混在し、商業集積・高度利用ともにやや劣る路線商業地
域であるが、車両通行量の多さから商的ポテンシャルは比較的高いと考察する。地域内は画地規模がまちまちであり取
引の中心価格帯は把握困難であるが、地価水準は標準的画地と同規模程度で８．６万円／㎡前後と考察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、県北部エリアの主要道路沿い取引を中心に試算した市場性を反映する実証的価格である。収益価格は、沿
道サービス店舗の一棟貸しを想定し、土地の純収益を資本還元して試算した理論的価格であるが、規範性の高い店舗の
賃貸事例が少なく広範囲に収集したため、各種要因の比較が困難であり、収益価格の相対的規範性は劣る。よって、比
準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[194.8]

[100.0]
100

85,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で社会経済活動は抑制的だがやや改
善。閉鎖店舗の入れ換え進む。国内客増えた
がインバウンド低調。路線商業と法隆寺周辺
が商業の中心。

繁華性やや劣る路線商業地域であり、周辺大
規模店舗・王寺方面に顧客流出気味。消費投
資低迷・コロナ禍長期化で地価は依然下落傾
向で推移。

不整形な角地であり、商業地としての効用増
はほぼ認められない。個別的要因の特段の変
動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +91.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

斑鳩 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	斑鳩Ｍ -401	生駒郡斑鳩町		使用権付土地	（　）	不整形	北西8.6m国道、東6m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
b	斑鳩Ｄ -101	生駒郡斑鳩町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5m町道、東4m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
c	平群Ｉ -103	生駒郡平群町		更地	（　）	長方形	西6m町道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,300)
d	生駒Ｍ -7	生駒市		建付地	（　）	不整形	南東19m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 81,398) 81,398	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	86,718	100 [ 109.3]	79,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,300
b	(　 ) 85,093	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	78,816	100 [ 84.8]	92,943		92,900
c	(　 ) 66,062	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	65,277	100 [ 86.1]	75,815		75,800
d	(　 ) 99,068	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	109,745	100 [ 119.2]	92,068		92,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.5
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,800 円／㎡]

斑鳩 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,883,319	2,104,950	7,778,369	4,744,190	3,034,179	（　0.9443） 2,865,175	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	56,179,902 円　　　　（　 40,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

斑鳩 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	1,373 ㎡	43.0 m x 33.0 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道サービス型の店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗の一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,925	866,250	3.0	2,598,750
							2.0	1,732,500
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		866,250		2,598,750
								1,732,500

⑨年額支払賃料	866,250 円　×　12ヶ月　＝　 10,395,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,395,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 862,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,532,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,598,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,732,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 327,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,883,319 円　　　　（　 7,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	斑鳩Ｈ（賃）　　　　-1	2,261 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [125.0]	1,983	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,996 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 1 F B
b	斑鳩Ｍ（賃）　　　　-102	2,668 ( 2,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	2,277
c	Ｓ斑鳩Ｂ（賃）　　　　-5	1,425 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,723

斑鳩 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,600 円	64,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	311,850 円	10,395,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 900,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 502,900 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,104,950 円　（　　　　　　 1,533 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 35 ％　＋ 0.0972 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,744,190 円（　　　　　 3,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,883,319 円
②総費用	2,104,950 円
③純収益　①－②	7,778,369 円
④建物等に帰属する純収益	4,744,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,034,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,865,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,087 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,179,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,900 円／㎡）