別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 斑鳩 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斑鳩 -7 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡斑鳩町目安４丁目８５２番９９ ｢目安４－１０－２２｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m町道 水道、ガス 法隆寺 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 法隆寺駅南方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、今後も現況を維持するものと予測。需要は総額 的観点から一定程度存するも、選好性を反映し弱含みである。河川に近く近時の風水害の影響に注意を要する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ関西本線沿線の斑鳩町、王寺町、三郷町等の住宅地域である。需要者の中心は斑鳩町の居住者で あり、一部他町域からの流入も認められる。最寄駅から徒歩圏の小規模住宅を中心とする戸建住宅地域であるが、街路 条件、住環境等を反映して選好性の高いエリアではないことから、需要は弱含み傾向にある。中心となる価格帯は、対 象標準地と同規模の宅地で８００～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅徒歩圏で第１種住居地域に存するものの、小規模戸建住宅が連担する地域で、付近に賃貸アパート等見受けられ ず、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は非適用とした。そして、比準価格が、代替競争関係ある取引 事例に基づき、規範性の高い実証的な価格として求められていることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を もって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　斑鳩 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [147.3] [101.0] 100 84,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 斑鳩町は、人口減少傾向、高齢化率とも県推 移より穏やかである。コロナ禍の影響も現状 少なく、利便性に優れた物件は、需要が底堅 い状況にある。 最寄駅から徒歩圏内の小規模住宅地域である が、街路条件、住環境がやや劣る。地域要因 の変動は特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％