別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 斑鳩 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斑鳩 -6 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡斑鳩町龍田西３丁目１３０８番４０ ｢龍田西３－３－５｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 (40,80) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m町道 水道、ガス、下水 王寺 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 王寺駅北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段変化はなく、当面現状持続と予測する。 交通接近条件等にやや難があり、生活利便性等に劣るため、依然として地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね近鉄生駒線、ＪＲ関西本線沿線で斑鳩町及び隣接市町に存する住宅地域である。需要者の中心は斑鳩 町居住者を主体とし、圏外からの転入は一次取得者を中心に一部認められる。近隣地域の居住環境は比較的良好である が、駅から距離を有し、生活利便性で劣ることから、住宅需要は弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は対象標準 地規模で１１００万円程度までと推察される。新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、第１種低層住居専用地域内の戸建住宅地域であり、共同住宅等の収益用不動産は見当たら ず、経済合理的な賃貸市場が形成されていないと推察され、収益還元法は適用しなかった。市場参加者は最終自用目的 の第一次取得者が中心であるため、類似地域内の取引事例から算出され、市場性を反映した説得力のある比準価格を採 用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [103.0] 100 54,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪方面への鉄道利便性、地域の知名度等を 反映して人口の状態はほぼ横ばい～微減傾向 。利便性等の良否により住宅地の地価は二極 化の傾向が進行。 比較的区画整然とした住宅地域であるが、駅 徒歩圏外に存し、地勢でやや劣る面があるこ とから、町内での競争力に劣る。 南東向きの画地であり、地域の標準的画地と 比べて、居住の快適性に優れる。個別的要因 に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％