別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 斑鳩 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斑鳩 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡斑鳩町阿波３丁目１９６番３ ｢阿波３－８－８｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,180) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 北4.5m町道 水道、ガス、下水 法隆寺 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 町道 交通 施設 法隆寺駅東方 180m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域である現況を踏まえ、周辺地域、同一需給圏及び近隣地域における市 場性等の観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）ＪＲ関西本線沿線の斑鳩町における駅徒歩圏内の住宅地域等の圏域である。（需要者の属性）同一需給 圏に地縁的選好性を有する居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も認められる。（市場の需給動向）近隣 地域は市場性の観点より総額が嵩むが、法隆寺駅徒歩圏内に存する等利便性に優れ、且つ街路が整然としている等快適 性にも優れるため、需要は堅調傾向にある。（需要の中心となる価格帯）土地６０坪で２４００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅に近く且つ周辺地域には共同住宅等収益物件も散見されるが、戸建住宅を中心とした地域で、市場におけ る取引は自用目的の取引が主である。また自治会での協約等も勘案すると収益の規範性は低いものと判断したため、手 法は取引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、規範性ある取引事例から比準され適切に調整が なされた比準価格を採用し、同一地点でもある指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　斑鳩（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響を踏まえ、斑鳩町における 利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇 傾向にあるが、劣る地域の地価は引き続き下 落傾向にある。 市場性（単価×地積＝総額）は劣るが、法隆 寺駅徒歩圏内に位置し、且つ街路及び画地配 置等が優れる住宅地域であるため、需要は堅 調傾向にある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.8 ％