別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 斑鳩 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斑鳩 -1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外 ｢幸前１－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,252) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い周辺に農地もある 住宅地域 東4.2m町道 水道 法隆寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 国道２５号背後の中規模農家 住宅地域 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 法隆寺駅北東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,252) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス圏の調整区域内農家住宅地域であり、コロナ禍の影響は比較的軽微と思料され需要は従前から低 調である。コロナ禍が更に長期化した場合でも地価は現状と同程度の下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 生駒郡及び周辺市町にあってＪＲ関西本線、近鉄生駒線沿線の調整区域内既成住宅地域を同一需給圏と把握した。需要 者の中心は近隣に地縁的選好性を有する同一需給圏内居住者及びその関係者であり、圏外からの転入はほぼ見られない 。近隣は国道２５号沿い各種店舗、法隆寺、町役場に比較的近いが、法隆寺駅から遠隔に存し利便性は劣る。中心的価 格帯は取引自体が稀少であり画地規模がまちまちのため把握し難いが、地価水準は３２，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 法令上の規制が厳しい市街化調整区域に存し自己使用の農家住宅が主たる利用形態である。収益目的の賃貸物件は存在 せず、合理的な賃貸市場は形成されていないことを勘案し収益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的に収集した 市街化調整区域内取引を基に試算され、近隣の市場実態を反映する実証的で説得力を有する価格である。よって、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.8] [100.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は微減。コロナ禍で社会経済活動は抑 制気味。政府経済対策は下支え効果あり。法 隆寺駅徒歩圏は戸建需要高まりバス圏との二 極化が更に進行。 駅遠隔に存する調整区域の農家住宅地域。需 要は限定的で土地利用は低調であり、地価は 引き続き若干の下落傾向で推移している。 特筆すべき個別的要因の変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％