別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良三郷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三郷 -4 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５ ｢勢野東５－２－１４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6.5m町道 水道、ガス、下水 王寺 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ町道　 交通 施設 王寺駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ふ住宅地域である。王寺駅から徒歩圏にあり利便性は比較的良好である。地域要因 に大きな変動は無く、当面は現環境を維持すると予測する。地価は概ね横ばいにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ関西本線及び近鉄生駒線沿線で、三郷町を中心に生駒郡各町及び隣接の王寺町内の低層住宅地域一 帯と把握した。需要の中心は三郷町及び周辺居住者の他、大阪方面からの一次取得者層の転入も想定される。ターミナ ル駅である王寺駅へは徒歩圏で生活利便性も概ね良好であるため、町内では比較的需要が存する。土地の中心価格帯は 、個別的要因によりばらつきも見られるが対象標準地規模で１２００～１４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。第１種低層住居専用地域に指定されており、周辺にはアパ ート等の収益物件はなく、自己利用を中心とした戸建住宅が多く、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用 しなかった。取引に当たっては、居住の快適性等を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って本件におい ては、市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 60.1] [100.0] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地については供給も多く、特に傾斜を有 する地勢の劣る地域の需要は弱い。なお、コ ロナ禍による大きな影響は見受けられない。 当該地域は王寺駅徒歩圏内の住環境良好な住 宅地域である。地域要因に変動は無く、地価 は概ね横ばいで、町内では比較的安定してい る。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％