別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良三郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良三郷 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番 ｢美松ケ丘西２－２－３３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 自然環境保全地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 勢野北口 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 勢野北口駅北方 690m 法令 規制 １低専 (50,80) 自然環境保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の住宅地域であり、環境は現状維持で推移するものと予測する。今後もコロナ禍等 の影響が懸念される。価格水準は依然として弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ関西本線、近鉄生駒線沿線で三郷町ならびに周辺市町の低層住宅地域である。需要者は町内及び 隣接市町居住者が大半を占める。近年、町内で大量の住宅地が造成、分譲され供給過剰となったこと等から需要は低調 である。今後はコロナ禍の影響も懸念される。土地は１７０㎡程度で８２０万程度の物件が取引の中心と推測されるが 、個々の取引価格の開差は大きい傾向がある。中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は第１種低層住居専用地域の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存している。賃貸物件は転勤等の事情による 短期の賃貸借がまれにみられる程度で、賃貸市場が未成熟であることから行政条件なども鑑みて収益還元法は適用しな かった。以上から、本件においては市場実証性があり規範性が高いと判断した比準価格を採用して、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 48,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三郷町の生産年齢人口は減少、老年人口は上 昇している。今後もコロナ禍等の影響が懸念 される。地価は全体的に依然として弱含みで ある。 周辺地域にある勢野北地区での宅地の大量供 給により需給バランスが崩れている等により 、地価は弱含みの傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％