別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 平群 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平群 -8 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡平群町上庄２丁目４７０番８１ ｢上庄２－８－７｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の低層一般住 宅が多い住宅地域 北4m町道 水道、ガス 元山上口 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    35 ｍ、南    10 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ町道　 交通 施設 元山上口駅東方 600m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因は見受けられず 、現状のまま推移していくものと思料する。地価は、平群町の趨勢を反映し下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄生駒線沿線の各駅を最寄駅とする生駒郡、生駒市南部の住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は平 群町の地縁関係者及び周辺市町へ通勤する個人であり、圏外からの転入はほとんど無い。当該圏域は大阪都心部への交 通接近性にやや劣っていることから、需要は限定的であり、地価は依然弱含み傾向にて推移している。土地については 対象標準地と同規模で概ね９００万円前後を中心とした取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等ほぼ見受けられず、１低専の指定 容積率８０％の地域であるから、賃貸用建物の建築の想定は困難である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価 格が、価格牽連性の高い取引事例によって求められた規範性の高い実証的な価格であることに鑑み、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平群 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [101.0] 100 [ 88.7] [100.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町の人口は減少傾向で、生産年齢人口の減 少率、高齢化率ともに高い。コロナ禍の影響 とは別に、住宅地需要は総じて弱く、地価は 下落傾向にある。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は認められない。地価は依然として弱含ん でいる。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％