別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平群 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平群 -5 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 6,490,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４ ｢北信貴ヶ丘２－１－１６｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 竜田川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道 交通 施設 竜田川駅南東方 700m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因等 は見受けられない。町内の住宅地需要は概して弱く、地価は軟調にて推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄生駒線沿線各駅を最寄駅とする生駒郡、生駒市南部の住宅地域一帯と把握した。需要の中心は平群町 及び周辺市町へ勤務する一般世帯の他、大阪等へ通勤するサラリーマン世帯も考えられる。当該圏域は最寄り駅徒歩圏 の住宅地域であるが、町内の供給物件も多く、需給は軟調で地価は依然弱含み傾向である。土地については、対象標準 地規模で６００～８００万円程度での取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用事例は、比較可能な多数の事例資料を適正妥当に収集・分析しており、信頼性に特段問題はない。近隣地域周辺は 、転勤等の一時的な賃貸を除き、アパート等の収益物件は見受けられず、自己利用目的での取引が中心である。取引に 当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては、収益価格は試 算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平群 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [101.0] 100 [ 83.2] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、特に高齢化率が高い。町内 の住宅地需要は総じて弱く、地価は下落傾向 にあるが、コロナ禍による大きな影響は見受 けられない。 最寄駅から徒歩圏の普通住宅地域であり、近 くに生活利便施設も存するが、需要は依然弱 含んでおり、地価も軟調にて推移している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％