鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平群 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	平群Ｉ -106	生駒郡平群町		建付地	（　）	長方形	北4m町道、南6m、二方路		１低専 (50,60)
b	平群Ｂ -2	生駒郡平群町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m町道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	平群Ｋ -101	生駒郡平群町		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m町道、東4m、角地		１低専 (50,80)
d	平群Ｂ -11	生駒郡平群町		建付地	（　）	不整形	西4m町道、中間画地		１低専 (50,80)
e	平群Ｉ -112	生駒郡平群町		更地	（　）	長方形	東6.4m町道、中間画地		近商高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,710	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	18,112	100 [ 98.0]	18,482	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,500
b	(　 ) 48,555	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	45,937	100 [ 140.6]	32,672		32,700
c	(　 ) 34,978	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	32,039	100 [ 94.0]	34,084		34,100
d	(　 ) 22,088	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	22,709	100 [ 98.8]	22,985		23,000
e	(　 ) 49,142	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	46,059	100 [ 145.3]	31,699		31,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -9.5
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,800 円／㎡]

平群 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宅地造成から相当年数が経過した既存宅地のため、原価法の適用は困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域は１低専（４０，６０）内にある、２３０㎡程度の低層一般住宅地域であり、近隣地域及びその周辺地域は収益を目的とする賃貸市場が形成されにくい地域であって、経済合理性に応じた賃料を確保することが困難と判断されるため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
平群 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平群 -3

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　山本　昇平

TEL.

鑑定評価額

7,350,000 円

１㎡当たりの価格

32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒郡平群町竜田川１丁目１７７６番５３｢竜田川１－１０－８｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）
	1:1.5	住宅ＬＳ1	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域	北6m町道	水道、ガス、下水	竜田川 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 80 ｍ、南 15 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域の近辺が土砂災害警
戒区域に指定されている。

街

路

基準方位　北　６ｍ
町道　

交通

施設

竜田川駅南東方

1.0km

法令

規制

１低専
(40,60)

⑤地域要因の将
　来予測

丘陵地に造成された中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変動等は見受けられない。周辺に
土砂災害警戒区域が存することもあり、需要は弱く、地価は下落傾向にて推移している。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄生駒線沿線各駅を最寄駅とする生駒郡、生駒市南部の住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は平群
町又は周辺市町へ勤務する一般世帯の他、大阪方面へ通勤するサラリーマン世帯も考えられる。近隣地域は傾斜が強く
、また鉄道利用における交通利便性に劣っているため、需要は限定的であり、地価は弱含み傾向で推移している。土地
については、対象標準地規模で６００～８００万円程度での取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用事例は、対象標準地周辺の代替競争関係を有する事例を適正妥当に収集・分析しており、信頼性に問題はない。周
辺には転勤等による一時的な賃貸を除き、収益を目的としたアパート等は見受けられず、自己利用目的での取引が中心
である。取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては
、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平群 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,200 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[101.0]

100
[115.5]

[100.0]
100

32,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、特に高齢化率が高い。町内
の住宅地需要は総じて弱く、地価は下落傾向
にあるが、コロナ禍による大きな影響は見受
けられない。

丘陵地に開発された住宅団地であるが、地勢
に劣り、また生活・交通利便性等にも劣るた
め需要は弱く、地価は持続的に弱含んでいる
。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

平群 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	平群Ｋ -1	生駒郡平群町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m町道、南西6m、角地		１低専宅造規制区域 (50,60)
b	平群Ｂ -8	生駒郡平群町		建付地	（　）	不整形	南西8m町道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	平群Ｌ -103	生駒郡平群町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m町道、南西6m、角地		１低専土砂災害警戒区域 (50,60)
d	三郷Ｌ -7	生駒郡三郷町		建付地	（　）	長方形	西6.5m町道、北4.2m、角地		１低専土砂災害警戒区域 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,793	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 75.0]	100 [ 106.1]	33,064	100 [ 102.0]	32,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 36,194	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	35,578	100 [ 109.9]	32,373		32,400
c	(　 ) 37,915	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 106.1]	39,267	100 [ 114.8]	34,205		34,200
d	(　 ) 27,179	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 103.0]	34,726	100 [ 108.0]	32,154		32,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,800 円／㎡]

平群 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		低層戸建住宅が建ち並ぶ住宅地であり、また１低専（４０，６０）であり、近隣地域及び周辺地域に規範性のある賃貸事例も存しないため、収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ