別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇陀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -12 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市大宇陀野依１０２８番 ②地積 　(㎡) 716   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道に近い既成住宅 地域 南3.7m市道 水道 榛原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 榛原駅南西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後も現状程度で推移する ものと予想する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇陀市及び周辺市町村の既成住宅地域の圏域。周辺に農地も多く見られる住宅地域であり、需要者の中心 は宇陀市内の地元住民や地元地縁者が多く、圏外からの転入は見られない。規模は概ね７００～７５０㎡程度、中心的 価格帯は取引が少なく把握は困難である。土地建物一体の総額も中古取引が中心で把握は困難である。地縁的選好性の 強い地域で地元住民等が中心であり、交通アクセスも劣る地域であるため、需要は低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域であり、殆どが自用の物件で賃貸市場は未成熟である。居住の 快適性を重視した住宅地域で、対象標準地は市街化調整区域内に位置し公法上の規制が厳しく、賃貸建物を想定するこ とが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、地域の特性の類似する取引事例を適正に比準して求めら れた比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は地元住民が中心で、生活利便性も劣る ことから人口は減少傾向、高齢化率も高まっ ており、一部を除いて地価水準も下落が継続 している。 農家住宅が建ち並ぶ国道に近い既成住宅地域 であり、地縁的選好性の強い地域で、交通ア クセスも劣るため、需要は低調である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められず、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％