別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇陀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -8 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.

鑑定評価額 6,310,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市榛原福地１５２番４外 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、農地等が混在する 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 榛原 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．０ ｍ市道 交通 施設 榛原駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート、農地等が混在する住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後も現状程度で推移 するものと予想する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇陀市及び周辺市町村の既成住宅地域の圏域。周辺に農地も多く見られる住宅地域であり、需要者の中心 は宇陀市内の地元住民や地元地縁者が多いと考えられる。規模は概ね１５０～２００㎡程度、中心的価格帯は取引が少 なく把握は困難である。土地建物一体の総額は中古取引が中心であり把握は困難である。地縁的選好性の強い地域で地 元住民等が中心であり、需要はやや低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅、アパート、農地等が混在する住宅地域であり、周辺には収益物件も散見されるが、自用目的の取 引が中心で、収益性よりも快適性が重視され、収益物件は転勤等の一時的なものに限定されると思われる。賃貸市場は 未成熟であり、また、対象標準地の規模は周辺の収益物件と比較して規模が小さく、賃貸住宅の想定は困難である。よ って、収益還元法は適用せず、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [133.4] [103.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は地元住民が中心で、生活利便性も劣る ことから人口は減少傾向、高齢化率も高まっ ており、一部を除いて地価水準も下落が継続 している。 一般住宅、アパート、農地等が混在する住宅 地域であり、地縁的選好性の強い地域で、需 要はやや低調である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められず、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％