別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇陀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇陀 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇陀市菟田野岩崎５４９番８ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に作業 所等の見られる住宅 地域 南7m市道 水道、下水 榛原 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、７ｍ 市道 交通 施設 榛原駅南方 6.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に作業所等の見られる住宅地域である。地域要因に特段の影響を及ぼす要因は観測されておらず、 当面は現状を維持して推移するものと予想する。地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇陀市及び周辺市町内の住宅地域の圏域である。最寄り駅から距離感のある古くからの住宅地域であり、 不動産取引においては知人間や親族間売買も多く地域外からの転入は極めて稀である。地域住民の高齢化等もあって需 要が弱含みであり、地価は長期間、下落傾向が継続している。取引の中心となる価格帯は標準的な土地で４００万円～ ５００万円程度、中古戸建物件では建物の状態により差はあるが概ね５００万円から８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して試算しており、現下の市況を忠実 に反映した信頼性の高い価格である。一方、標準地の存する地域は自用取引が主であり、駅への接近条件が劣ること等 から賃貸需要が希薄で賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を見送っている。以上の検討を踏まえ、本件において は比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇陀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [144.1] [104.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が長期間継続。高齢化率は県 平均を上回る。榛原駅付近等の一部地域を除 いて需要は弱含みであり全般的には下落基調 が継続している。 特筆するような地域要因の変動要因は見当た らない。一般的要因の影響もあり、地価は緩 やかな下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％