別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 葛城 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葛城 3-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也   TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 葛城市葛木４２番 ②地積(㎡) 1,474  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 田 周辺で宅地化が進んでいる熟成度中位の地域 南1m未舗装道路 近鉄新庄 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   50 ｍ、南   60 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 田畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 南１ｍ未舗装道路 交通 施設 近鉄新庄駅南西方 1.0km 法令 規制 １住居 高度地区最高15m ⑤地域要因の 　将来予測 周辺地域では宅地開発が行われており、熟成度が中位の宅地見込地である。将来的には宅地化する可能性がある が、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後は戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,700 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね奈良県全域の宅地見込地地域と判定した。主な需要者は宅地開発・分譲住宅販売を行う地元の中堅 以上のデベロッパーや建売業者等と想定される。当市においては、ミニ開発による戸建住宅開発が散見される。当該地 域はまとまった面積の開発が前提となるため、需要者は限られる。需要となる価格帯は、不動産の用途や画地の状況な どにより異なり、中心となる価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、比較可能な取引事例により求めたものであり、市場性を十分に反映している。一方、控除方式を適用した 価格は、開発業者の投資採算性に着目したものであり、想定事項を含む為、精度はやや劣る。よって、市場の実態を反 映した比準価格を重視し、控除後価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　香芝 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     19,900 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100      19,200  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地のミニ開発分譲により、葛城市の人口は微増傾 向にある。旧集落地域の需要は低調である。 周辺地域には、市街化区域内に農地等の開発可能な 土地が多く存し、ミニ開発が散見される。 個別的要因について特段の変動は認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　    0.0 環境　　　　　　　　　   +3.0 宅地造成　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0