別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 葛城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葛城 -4 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葛城市葛木９６番６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,164) 1.5:1 建築中 小規模住宅が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 東4.1m市道 水道、ガス、下水 近鉄新庄 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北４． １ｍ市道 交通 施設 近鉄新庄駅南西方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,164) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地であり、格別の変動要因もないことからゆるやかに建て替えがされていくものと予測 する。地価は引き続き下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葛城市及び近隣市町村内のＪＲ線、近鉄線沿線住宅地である。主な需要者は当該沿線地域在住のエンドユ ーザーであると認められる。外部地域からの転入はあまり見られない。地価は引き続き下落傾向である。土地は１区画 １５０から１７０㎡が７００から１０００万円程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は近隣地域及びその周辺には農家住宅や農地も見られ規模が小さいこともあり賃貸物件もほとんど無く、賃貸 市場が成立していないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格については自己所有目的の類似地域内等に存す る事例を採用し市場の実勢を反映しており一定の説得力が認められる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御所 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [102.7] [102.0] 100 49,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葛城市は人口が微増傾向であり、市内におい てはミニ開発も散見される。 最寄り駅へのアクセスが劣っており、需要は やや頭打ちの状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％