別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
香芝 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 3-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　木村　浩次郎   TEL. 
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 香芝市高１０８番
 ②地積(㎡) 879  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1.5:1		 田 既成住宅地域に近い熟成度中位の地域 西0.9m未舗装道路 志都美

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   40 ｍ、西   20 ｍ、南   80 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 田畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東：既成住宅地域　西：宅地
見込地地域　南：混在住宅地
域　北：既成住宅地域		 道

路		 近接道路：北２．４
ｍ市道　直線距離：
約１０ｍ		 交通

施設		 志都美駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居

高度地区最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域は既成住宅地域に近い熟成度中位の宅地見込地地域であり、今後、周辺農地等の宅地開発が進展し、新
興住宅地域としての熟成度が徐々に高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地域 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     20,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     18,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県中和地区における宅地見込地地域である。需要者は同一需給圏内で宅地開発を行う不動産業者
が中心である。香芝市内の近年開発された住宅地の堅調な取引需要により、規模のまとまった開発素地についても底堅
い需要が認められるが、近隣地域は熟成度中位の宅地見込地地域であるため、取引件数は低位で推移している。需要の
中心となる価格帯については、画地規模等の個別的要因にばらつきがあるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は既成住宅地域に近い宅地見込地地域である。香芝市内に存する宅地見込地に係る取引事例を収集し、適切に
補修正、要因比較等がなされており、比準価格の相対的な信頼性は高い。一方、控除法を適用した控除後価格は、近年
の取引動向及び宅地開発動向等が反映されており一定の規範性は認められる。以上より、比準価格を重視し、控除後価
格を比較考量して、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　葛城 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     19,300 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100
     19,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 香芝市の人口はやや減少傾向にある。優良住宅地の
地価は横ばい傾向で推移しているが、既存住宅地域
等は下落傾向で推移している。

既成住宅地域に近い宅地見込地地域に存し、今後、
周辺農地等の宅地開発が進展し、新興住宅地域とし
ての熟成度が徐々に高まるものと予測される。

個別的要因について特段の変動は認められない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   -3.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 香芝 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ｃ

-104		 香芝市 田   ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
b 香芝Ｍ

-209		 香芝市 田   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c 上牧Ｅ

-106		 北葛城郡上牧町 畑   ほぼ台形 南9m町道、
北2.5m、
二方路

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 王寺Ａ

-4		 北葛城郡王寺町 雑種地   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e 河合Ｈ

-103		 北葛城郡河合町 畑   ほぼ整形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
38,324 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
38,324 		 100
[ 137.5]
27,872 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
27,900 
b (　　            )
9,075 		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  90.0]
10,013 		 100
[  70.0]
14,304 
14,300 
c (　　            )
18,950 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
18,779 		 100
[  82.5]
22,762 
22,800 
d (　　            )
23,800 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
23,800 		 100
[ 120.0]
19,833 
19,800 
e (　　            )
10,000 		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]
9,770 		 100
[  60.0]
16,283 
16,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -25.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.18		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      20,200 円／㎡]
香芝 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  8.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
52,900  （　   70.0 ％）
37,030 		 7,000  700  616  3,800  24,914 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     21,478		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　     18,555		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 18,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 香芝Ａ

-108

     45,515 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[108.8]

     49,354 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     49,400 
b 香芝Ａ

-5

     60,984 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[106.8]

     54,575 

     54,600 
c 香芝Ａ

-128

     52,483 		 100
[100.0]		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]

     54,563 

     54,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.06		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +11.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.06		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +9.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +2.0 環境　　　   -5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 52,900 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
香芝

-4
66,400 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.0]
52,925 		 [100.0]
100
52,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +6.0
環境　　 +16.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 52,900 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　   1,200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     20 ｍ、南     80 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 23 ％、畑　 75 ％、森林　    ％、その他　  2 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水及び普通河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植樹、遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
香芝 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 3-1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　杉本　忠樹   TEL. 
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 香芝市高１０８番
 ②地積(㎡) 879  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1.5:1		 田 既成住宅地域に近い熟成度中位の地域 西0.9m未舗装道路 志都美

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   40 ｍ、西   20 ｍ、南   80 ｍ、北   20 ｍ ②標準的使用 田畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東：既成住宅地域　西：宅地
見込地地域　南：混在住宅地
域　北：既成住宅地域		 道

路		 近接道路：北２．４
ｍ市道　直線距離：
約１０ｍ		 交通

施設		 志都美駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居

高度地区最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 当該地域は熟成度中位の宅地見込地地域であり将来的にも周辺農地等の宅地開発が進み熟成度が徐々に高まるも
のと考察され、地価水準については現下の地域動向からやや下落傾向にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地域 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     20,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     18,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県中和地区における宅地見込地地域。需要者の中心は同一需給圏内で宅地開発を行う不動産業者
等が考えられる。香芝市内では近年、宅地開発需要は堅調で接近条件等の良好な開発素地については底堅い需要が認め
られるが、近隣地域は熟成度中位の宅地見込地地域であるため需給関係はやや弱含みとなっている。標準地の存する地
域周辺では、画地規模等の個別的要因にばらつきが見られること等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は同一需給圏内における宅地見込地に係る多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範
性は高い。一方、控除法を適用した控除後価格は開発業者の投資採算性に着目したものであり、想定事項を多く含むた
め精度はやや劣る。よって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視して、控除後価格を比較考量し、類似の標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　葛城 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     19,300 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100
     19,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,900 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 香芝市は大阪のベッドタウンとして人口は近年ほぼ
横這い傾向で、需給も立地条件等によりほぼ安定か
らやや低調と地域により異なる。

当該地域は既成住宅地域に近い熟成度中位の宅地見
込地域に存するが、一般的要因及び地域動向等を反
映して地価はやや下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   -3.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 香芝 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香芝Ｃ

-101		 香芝市 山林   不整形 北8m国道、
中間画地

｢調区｣ 
国定公園（２種）
(60,200)
b 王寺Ａ

-4		 北葛城郡王寺町 雑種地   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
c 上牧Ｅ

-105		 北葛城郡上牧町 その他   ほぼ台形 南9.5m町道、
西6m、準角地

１低専

(50,80)
d 大和高田Ｍ

-208		 大和高田市 田   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
21,800 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
21,582 		 100
[ 104.7]
20,613 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
20,600 
b (　　            )
23,800 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
23,800 		 100
[ 117.7]
20,221 
20,200 
c (　　            )
18,759 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
18,571 		 100
[  94.0]
19,756 
19,800 
d (　　            )
14,899 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
14,765 		 100
[  73.4]
20,116 
20,100 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.06		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -13.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -28.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      20,200 円／㎡]
香芝 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  8.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
52,800  （　   70.0 ％）
36,960 		 7,000  700  616  3,800  24,844 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     21,418		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8639　     18,503		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 18,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 香芝Ａ

-5

     60,984 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[112.7]

     51,718 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     51,700 
b 香芝Ａ

-107

     64,226 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[ 85.0]		 100
[106.1]		 100
[133.6]

     52,772 

     52,800 
c 香芝Ａ

-105

     82,144 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[146.9]

     53,768 

     53,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.06		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.06		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -4.0 環境　　　  +45.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -4.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +47.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 52,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
香芝

-4
66,400 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[123.0]
52,925 		 [100.0]
100
52,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +6.0
環境　　 +16.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 52,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　   1,200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     20 ｍ、南     80 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 23 ％、畑　 75 ％、森林　    ％、その他　  2 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    150 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　公共下水及び普通河川へ排水
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植樹、遊戯施設
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他