別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 香芝 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -16 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　高垣　直記   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市旭ヶ丘５丁目１３番１７ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 高度地区最高15m 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 二上 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６．０ ｍ市道 交通 施設 二上駅北方 1.3km 法令 規制 １中専 (50,150) 高度地区最高15m 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は考えられ ず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね香芝市及び周辺市町内における開発された住宅地域と把握した。需要者の中心は同一需給圏内一円の 一次取得者であるが、大阪等の圏外からの転入者も見られる。香芝市内の近年開発された住宅地や住環境や利便性に優 れる区画整然とした住宅地域においては、底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の土地 で１，４００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。自己使用目的での取引が支配的であ り、賃貸需要が熟成していないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地であ るため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市の人口はほぼ横ばい傾向である。優良 住宅地の地価は横ばい又は上昇傾向で推移し ているが、既存集落地域等は下落傾向で推移 している。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域である。一定の底堅い取引需要が認められ 、地価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％