別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 香芝 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -7 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 9,650,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市穴虫３１３１番４７ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 国定公(普通) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北4m市道 水道、ガス 関屋 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 関屋駅南西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 国定公(普通) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅地域が多い丘陵地の住宅地域であり、変動要因もないことから、今後とも現況維持 の推移を示す地域と予測する。地価動向としては、地勢上の問題で需要が劣るため下落基調にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香芝市内の一般住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者が大半を占める。中規模一般住宅が多い丘 陵地の中規模開発住宅団地内に位置する。香芝市内の大規模開発住宅団地内の住宅地は地価が安定化ないし若干の上昇 傾向にあるが、ミニ開発住宅地域や既成住宅地域、農家住宅地域はやや供給超過傾向にあり、地価の下落が継続してい る。土地は１８０㎡程度で９５０万円～９６０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ中規模開発住宅団地であり、賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しな かった。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例（穴虫、今泉地区内の住宅地の取引事例）から 試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格を採用することとし、代表標準地との検討 も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [152.4] [100.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市の人口は減少に転じたが、大阪府に隣 接していることから、住宅地の需要は増加し つつある。なお、コロナの影響は不透明であ る。 中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域であ り、最寄り駅との間に坂道が多いことから、 需要が相対的に少なく、地価の下落が依然継 続している。 競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動 は特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％