別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
香芝 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 -5 奈良県 奈良第3 氏名  不動産鑑定士 土井 元   TEL.
鑑定評価額 9,410,000 円  1㎡当たりの価格 59,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
48,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
香芝市穴虫1904番8
②地積
 (㎡)
159  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)
宅造工事規制区域



1:1.5
住宅

RC2
一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域
南東6m市道 水道、ガス 二上山

1.0km
(2)



①範囲 東     0 m、西    80 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 6m
市道
交通

施設
二上山駅北西方

1.0km
法令

規制
1低専
(60,100)
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の大きな変化は考えられず現
状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然やや下落傾向にて推移していくものと考える。
(3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            59,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、同南大阪線、JR和歌山線沿線で、概ね香芝市及びその周辺都市の住宅地域を中心とする圏
域である。需要者は香芝市居住者を中心に、周辺地域からの転入も見込まれる。一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした
住宅地域であるが、昨今の地域動向等から不動産需要は依然やや弱含み傾向である。土地の中心価格帯は、標準地と同
規模程度で940万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は快適性を重視する住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見当たらず、自己使用目的の取引が支配的で賃
貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。よって本件においては、収益価格は試算せず、代表標準地との
検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を基に適正に試算された比準価格をもって鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 香芝 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         81,700 円/㎡
[ 99.6]
100
100
[101.0]
100
[140.0]
[103.0]
100
59,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           59,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
香芝市の総人口は近時やや減少、生産年齢人
口はほぼ横ばいで推移している。地価動向は
交通利便性等の需給動向により、二極化がよ
り進行している。

直接的な地域要因の変化は認められないが、
当該地域の不動産需要は依然弱く、地価はや
や下落傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +4.0
環境       +36.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 香芝 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 香芝B

-13
香芝市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南8m国道、
東5m、角地




1住居
高度地区最高15m
(70,200)
b 香芝F

-116
香芝市

建付


  
(           ) 
長方形 西5.5m市道、
南4m、北4m、
三方路



1住居
高度地区最高15m
(60,200)
c 香芝I

-102
香芝市

建付


  
(           ) 
不整形 北3.3m市道、
東3m、角地




1住居
高度地区最高15m
(60,160)
d 香芝A

-123
香芝市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6.2m市道
、中間画地




1住居
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(60,200)
e 香芝I

-209
香芝市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南6.2m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
73,563  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

68,549 
100
[ 112.4]

60,987 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

62,800 
b (            
48,887  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

47,273 
100
[  87.8]

53,842 

55,500 
c (            
54,279  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

53,742 
100
[  99.3]

54,121 

55,700 
d (            
65,216  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

63,317 
100
[ 103.0]

61,473 

63,300 
e (            
66,546  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

63,987 
100
[ 112.3]

56,979 

58,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +8.0 環境       0.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +6.0 環境     -18.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近  +10.0 環境      -6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +1.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +8.0 環境      +3.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      59,200 円/㎡]  



香芝 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己所有の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため適用を断念した。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
香芝 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
香芝 -5 奈良県 奈良第3 氏名  不動産鑑定士 高垣 直記   TEL.
鑑定評価額 9,410,000 円  1㎡当たりの価格 59,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
48,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
香芝市穴虫1904番8
②地積
 (㎡)
159  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)
宅造工事規制区域



1:1.5
住宅

RC2
一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域
南東6m市道 水道、ガス 二上山

1.0km
(2)



①範囲 東     0 m、西    80 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         170 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北、6.0
m市道
交通

施設
二上山駅北西方

1.0km
法令

規制
1低専
(60,100)
宅造工事規制区域

⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移す
るものと予測する。地価水準については下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 2階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            59,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね香芝市及び周辺市町内における住宅地域と把握した。需要者の中心は同一需給圏内一円の一次取得者
であるが、大阪等の圏外からの転入者も見られる。居住の快適性、利便性に優れた住宅地域の需要は安定しているが、
利便性が劣る既存住宅地域の需要は依然弱含みである。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の土地で950万円
前後と把握した。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及びその周辺は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的での取引が大半であり、貸家等の収益物
件はほとんど見受けられないことから、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重視される住宅地で
あるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 香芝 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         81,700 円/㎡
[ 99.6]
100
100
[101.0]
100
[141.1]
[103.0]
100
58,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           59,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
香芝市の人口はほぼ横ばい傾向である。優良
住宅地の地価は横ばい又は上昇傾向で推移し
ているが、既存集落地域等は下落傾向で推移
している。

一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地
域である。価格形成要因に影響を及ぼすよう
な地域要因の変動はなく、地価は下落傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +4.0
環境       +37.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 香芝 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 香芝A

-123
香芝市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6.2m市道
、中間画地




1住居
高度地区最高15m
宅造工事規制区域
(60,200)
b 香芝B

-13
香芝市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南8m国道、
東5m、角地




1住居
高度地区最高15m
(70,200)
c 香芝A

-15
香芝市

建付


  
(           ) 
不整形 東6m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 香芝I

-102
香芝市

建付


  
(           ) 
不整形 北3.3m市道、
東3m、角地




1住居
高度地区最高15m
(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
65,216  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

63,317 
100
[ 108.1]

58,573 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

60,300 
b (            
73,563  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.1]

68,549 
100
[ 123.6]

55,460 

57,100 
c (            
68,587  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

68,587 
100
[ 119.9]

57,204 

58,900 
d (            
54,279  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

53,742 
100
[  96.1]

55,923 

57,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +6.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +8.0 環境     +10.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +7.0 環境     +11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近  +10.0 環境      -9.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      59,200 円/㎡]  



香芝 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象標準地の近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的が中心であり、貸家等の収益物件
はほとんどなく、賃貸需要は認められないことから、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ