鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

香芝 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香芝Ａ -10	香芝市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、東12m、二方路		１低専地区計画等宅造工事規制区域 (60,80)
b	香芝Ａ -15	香芝市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	香芝Ａ -123	香芝市		建付地	（　）	長方形	南東6.2m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,200)
d	香芝Ｂ -13	香芝市		更地	（　）	ほぼ台形	南8m国道、東5m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
e	香芝Ｉ -102	香芝市		建付地	（　）	不整形	北3.3m市道、東3m、角地		１住居高度地区最高15m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	78,694	100 [ 143.7]	54,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	56,400
b	(　 ) 68,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,587	100 [ 124.8]	54,958		56,600
c	(　 ) 65,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	63,317	100 [ 114.2]	55,444		57,100
d	(　 ) 73,563	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	68,549	100 [ 124.3]	55,148		56,800
e	(　 ) 54,279	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	53,742	100 [ 95.9]	56,040		57,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,900 円／㎡]

香芝 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,641,794	773,084	3,868,710	3,371,200	497,510	（　0.9738） 484,475	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,093,229 円　　　　（　 26,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香芝 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	Ｓ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	160 ％	385 ㎡	16.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建共同住宅、平均専有面積８５㎡、ファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	170.00	100.0	170.00	1,160	197,200	2.0	394,400
							1.0	197,200
～

～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		394,400		788,800
								394,400

⑨年額支払賃料	394,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,732,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,732,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 412,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,560,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	788,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 394,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,503 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,641,794 円　　　　（　 12,057 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ香芝Ａ（賃）　　　　-104	1,303 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,182 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ香芝Ｉ（賃）　　　　-101	1,227 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,203
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

香芝 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	49,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	149,184 円	4,972,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,000 円	49,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 773,084 円　（　　　　　　 2,008 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,371,200 円（　　　　　 8,756 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,641,794 円
②総費用	773,084 円
③純収益　①－②	3,868,710 円
④建物等に帰属する純収益	3,371,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	497,510 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	484,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,258 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,093,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
香芝 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

香芝 -3

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　藤田　秀紀

TEL.

鑑定評価額

21,900,000 円

１㎡当たりの価格

56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香芝市畑５丁目７９番１				②地積　(㎡)	385 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ1	一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域	南東3m市道	水道、ガス	二上山 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、３ｍ
市道

交通

施設

二上山駅東方

300m

法令

規制

１住居
(60,160)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域であり、地域変動要因も認められないことから、現況維
持の緩慢な推移を示す地域と予測する。地価動向としては、相対的に需要が弱く、下落基調にあると推測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は香芝市内の一般住宅地、農家住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者及び隣接する周辺市町の居住
者であるが、圏外からの転入者もあり得る。標準地は既成住宅地域内にあり、市内の大規模開発住宅団地と比較し需要
は弱く、地価はやや弱含みである。標準地が属する地域周辺では、建物付の中古物件の取引が中心であり、土地は、４
００㎡程度で２，２００万円～２，４００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例（畑
、磯壁２丁目地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的である。本件では、近隣地域及び周辺地域
内に共同住宅等の収益用不動産が少ないことから、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、代表標準
地との検討結果も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広陵 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 40,700 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 73.4]

[103.0]
100

56,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

香芝市の人口は減少に転じたが、大阪府に隣
接していることから、住宅地の需要は増加し
つつある。なお、コロナの影響は不透明であ
る。

周辺には農地が多く、一般住宅と農家住宅と
が混在する地域であるため、相対的に住宅地
としての需要が弱く、依然地価の下落が継続
している。

南東道路の画地で日照の面で優位性があるが
、競争力等で特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

香芝 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香芝Ｂ -13	香芝市		更地	（　）	ほぼ台形	南8m国道、東5m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
b	香芝Ｆ -109	香芝市		建付地	（　）	長方形	南西7m国道、北東4m、二方路		１住居高度地区最高15m (70,200)
c	香芝Ｉ -205	香芝市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	香芝Ａ -9	香芝市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、西4.5m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,563	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	68,549	100 [ 113.5]	60,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	62,200
b	(　 ) 60,601	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	57,430	100 [ 112.5]	51,049		52,600
c	(　 ) 67,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,308	100 [ 124.1]	54,237		55,900
d	(　 ) 72,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	77,997	100 [ 139.2]	56,032		57,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,900 円／㎡]

香芝 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,660,852	773,696	3,887,156	3,371,200	515,956	（　0.9738） 502,438	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,467,458 円　　　　（　 27,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香芝 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	Ｓ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	160 ％	385 ㎡	16.5 m x 22.5 m	前面道路：市道　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともに共同住宅（各室２室）、平均専用面積約８５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	170.00	100.0	170.00	1,165	198,050	2.0	396,100
							1.0	198,050
～

～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		396,100		792,200
								396,100

⑨年額支払賃料	396,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,753,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、未計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,753,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 414,436 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,578,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	792,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 396,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 74,824 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,660,852 円　　　　（　 12,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ香芝Ｆ（賃）　　　　-3	1,147 ( 1,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,187 円/㎡　月額支払賃料（　 1,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ香芝Ｉ（賃）　　　　-101	1,227 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,227
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

香芝 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	49,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	149,796 円	4,993,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,000 円	49,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等により担保されており、未計上。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 773,696 円　（　　　　　　 2,010 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,371,200 円（　　　　　 8,756 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,660,852 円
②総費用	773,696 円
③純収益　①－②	3,887,156 円
④建物等に帰属する純収益	3,371,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	515,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	502,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,467,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200 円／㎡）