別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 香芝 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　藤田　秀紀   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市藤山１丁目９６１番９４ ｢藤山１－２－８｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 西5.3m市道 水道、ガス、下水 近鉄下田 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ３ｍ市道 交通 施設 近鉄下田駅西方 800m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、昨年、近隣の畑２丁目に大規模商業施設が開店した。 地価動向としては、大規模商業施設の開店により生活利便性が向上し、地価が安定基調にあると推測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香芝市内の住宅地である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占める。当該地域は駅から徒 歩圏内にあり、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、昨年の大規模商業施設の開店により、生活利便性が 向上し、需要が高まったことから、地価は安定していると推測する。土地は２８０㎡程度で２，２００万円～２，４０ ０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸物件も見受けられないこと等から収益価格は試算しなかっ た。比準価格は、比較適格性が認められる同一需給圏内の取引事例（逢坂１丁目、同２丁目、同５丁目、北今市３丁目 地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的な試算価格である。よって、本件では比準価格に規範性 を認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　香芝（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香芝市の人口は減少に転じたが、大阪府に隣 接していることから、住宅地の需要は増加し つつある。なお、コロナの影響は不透明であ る。 駅から徒歩圏にあり、従来生活利便性が高く 、加えて近隣に大規模商業施設が出店したこ とから生活利便性が一層高まり、地価は安定 基調にある。 西道路の画地で日照の面で若干の優位性があ るが、競争力等で特段の変動要因は認められ ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％ 0.0 ％