別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 生駒 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 9-1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　津石　哲志   TEL.

鑑定評価額 66,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市北田原町１６７４番１０ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2.5 工場 中小工場、倉庫のほ かに住宅も見られる 工業地域 南東6.2m市道、背面道 水道 学研北生駒 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．２ｍ市道 交通 施設 学研北生駒駅北西方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫を中心として事業所も存在する地域である。画地は中小規模のものが多く、地価は、大阪府下水準と 比較するとやや割安感があるため、工業地の需要拡大傾向を受けて今後上昇基調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北西部を中心として、広く県内各地に点在する工場、倉庫等が集積している工業団地である。需要 の大半は大阪府内の工場、倉庫事業者であるが、奈良県内の事業者も認められる。国道１６３号線をはじめとする周辺 道路が整備され、大阪とのアクセス改善が進んでいることに加え、大阪府下の工業地域と比較すると割安感があるため 、地価は上昇基調を再び強めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。典型的な需要者は自社使用を目的とす る法人、個人事業主等であることから、賃貸市場が十分に形成されていないと判断し、収益還元法の適用を断念した。 ヒアリング調査結果を参考にしつつ、奈良県内同一需給圏内の取引事例を収集して求めた市場実態を反映した比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生駒市の工業地域はやや割安である一方、コ ロナ禍の払しょくへの期待感も手伝って、需 要は回復傾向を辿っている。 中小規模の工場、倉庫に加え、一般住宅も混 在する工場地域。周辺道路の整備が進む中、 地価は再び上昇基調を強めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％