鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

生駒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｍ -9	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7.4m市道、南4.5m、西3.3m、三方路		商業高度地区最高31m 宅造工事規制区域 (100,400)
b	奈良Ｊ -213	奈良市		建付地	（　）	長方形	西4.2m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,252)
c	Ｚ奈良Ｄ -4	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,360)
d	奈良Ｊ -38	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	西8.2m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,400)
e	奈良Ｊ -401	奈良市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,251	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	249,182	100 [ 97.6]	255,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 181,458	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	184,180	100 [ 73.0]	252,301		257,000
c	(　 ) 216,722	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,041	100 [ 86.1]	262,533		268,000
d	(　 ) 227,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	227,640	100 [ 81.5]	279,313		285,000
e	(　 ) 254,042	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	284,160	100 [ 110.7]	256,694		262,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -18.5
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.5
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

生駒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の既存宅地のため、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,548,979	8,638,294	33,910,685	28,329,600	5,581,085	（　0.9245） 5,159,713	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	105,300,265 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	ＲＣ6	2,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	596 ㎡	19.0 m x 31.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗は部分貸し、２～６階は事務所各階５室、平均専有面積約６３㎡、駐車場３台。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

周辺の標準的な有効率を参考に決定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	90.0	333.00	2,240	745,920	6.0	4,475,520
							3.0	2,237,760
2～ 6	事務所	370.00	85.0	314.50	1,843	579,624	3.0	1,738,872
							3.0	1,738,872
～

～

～

計		2,220.00	85.8	1,905.50		3,644,040		13,169,880
								10,932,120

⑨年額支払賃料	3,644,040 円　×　12ヶ月　＝　 43,728,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,905.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,728,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,653,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,363,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,169,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,932,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,065,099 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,548,979 円　　　　（　 71,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-2	3,371 ( 3,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [170.0]	100 [100.0]	2,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,943 円/㎡　月額支払賃料（　 1,843 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-1	2,141 ( 2,077)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [ 85.0]	1,799
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

生駒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,664,000 円	416,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,320,494 円	44,016,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,285,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,536,000 円	416,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,638,294 円　（　　　　　　 14,494 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	416,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,329,600 円（　　　　　 47,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,548,979 円
②総費用	8,638,294 円
③純収益　①－②	33,910,685 円
④建物等に帰属する純収益	28,329,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,581,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,159,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,657 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,300,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
生駒 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

生駒 5-2

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　竹村　牧

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

257,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒市東生駒１丁目７７番２				②地積　(㎡)	596 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	医院ＲＣ3	医院とマンション等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	東生駒 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

医院、マンション等も立地す
る東生駒駅近接の商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

東生駒駅南東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

医療環境が充実した商業地域である。コロナ禍により医院経営に悪影響が生じたが現在は改善傾向にある。但し
、新変異株の出現によりコロナ禍が長期化の場合、近隣への影響は大きく下落率拡大の可能性が懸念される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

県北部の駅周辺商業地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は、県内の商業事業者、医院経営者、マンション
事業者等である。東生駒駅近接の繁華性のやや劣る商業地域であり、生駒市立病院の開院以降、医療関連需要が徐々に
顕在化しつつあるが、一般店舗・事務所需要はやや弱い状態が続いており、コロナ禍の影響もあって地価は下落傾向で
推移している。取引の中心価格帯は、画地規模がまちまちで把握は難しく、地価水準は坪８５万円前後と考察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近鉄奈良線・京都線・生駒線駅勢圏の取引を基に試算され、市場性を適正に反映する実証的で説得力を有
する価格である。収益価格は、店舗・事務所ビルを想定して試算したが、生駒市内に類似する事務所の賃貸事例が少な
く広域的に収集・採用したため、各種要因比較が困難であり、収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、比準価格
を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 62.7]

[102.0]
100

257,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生駒駅前再開発・市立病院開院等近鉄奈良線
駅周辺整備進んだがコロナ禍で社会経済活動
は抑制的状況。居住用需要は堅調、店舗事務
所需要は限定的。

土地利用が活性化しつつあるが一般店舗事務
所需要は依然やや低調。コロナ新変異株出現
による先行不透明感もあり地価下落率縮小し
たが下落は継続。

二方路地であり商業地として若干の優位性が
認められる。個別的要因の特段の変動は認め
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

生駒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｋ -102	奈良市		底地	（　）	ほぼ台形	東22m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 景観区域 (100,400)
b	Ｚ奈良Ｄ -3	奈良市		更地	（　）	不整形	東28m市道、西6m、南4m、三方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
c	生駒Ｂ -5	生駒市		建付地	（　）	不整形	西9m市道、東3m、二方路		近商高度地区最高20m (90,200)
d	生駒Ｉ -111	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.7m国道、北5m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,600	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,368	100 [ 80.8]	287,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 451,122	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	465,121	100 [ 149.2]	311,743		318,000
c	(　 ) 163,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	170,962	100 [ 73.9]	231,342		236,000
d	(　 ) 121,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,163	100 [ 50.4]	236,435		241,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -41.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

生駒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,097,047	8,743,362	34,353,685	28,670,100	5,683,585	（　0.9245） 5,254,474	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	107,234,163 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	ＲＣ6	2,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	596 ㎡	19.0 m x 31.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所を想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

６階建店舗兼事務所としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	90.0	333.00	2,370	789,210	6.0	4,735,260
							3.0	2,367,630
2～ 6	事務所	370.00	85.0	314.50	1,873	589,059	5.0	2,945,295
							2.0	1,178,118
～

～

～

計		2,220.00	85.8	1,905.50		3,734,505		19,461,735
								8,258,220

⑨年額支払賃料	3,734,505 円　×　12ヶ月　＝　 44,814,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,905.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,814,060 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,743,471 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,358,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,461,735 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 178,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,258,220 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,559,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,097,047 円　　　　（　 72,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-2	3,371 ( 3,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [185.0]	100 [110.0]	1,744	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,945 円/㎡　月額支払賃料（　 1,873 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｚ生駒Ｋ（賃）　　　　-2	2,394 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	2,211
c	Ｓ奈良Ｃ（賃）　　　　-104	2,106 ( 2,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	1,869

生駒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,684,000 円	421,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,353,062 円	45,102,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,285,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,578,500 円	421,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	421,000 円	421,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	421,000 円	421,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,743,362 円　（　　　　　　 14,670 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	421,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,670,100 円（　　　　　 48,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,097,047 円
②総費用	8,743,362 円
③純収益　①－②	34,353,685 円
④建物等に帰属する純収益	28,670,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,683,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,254,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,816 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,234,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）