別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 生駒 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -29 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市辻町２２０番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 東生駒 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 東生駒駅北西方 670m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層住宅地域として熟成しており今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状を維持していくも のと予測される。駅接近性が良好であるが、街路条件はやや劣り、地価水準は緩やかな下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね生駒市、奈良市などの戸建住宅地域である。需要者としては、生駒市及び周辺市町内の居住者が中心 であるが、大阪等からの転入も見受けられる。近隣地域は駅からの接近性に優れるが、街路条件はやや劣る住宅地域で ある。地価は緩やかな下落傾向である。土地については対象標準地と同規模程度で１，５００万円前後の取引が中心で ある。中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は第１種低層住居専用地域の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存している。賃貸物件は転勤等の事情による 短期の賃貸借がまれにみられる程度で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。以上から、本 件においては市場実証性があり規範性が高いと判断した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 90,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境の良好な住宅地域では住宅需要が堅調 である。一方で、生活利便性等が劣る住宅地 域の地価は下落傾向にある。コロナ禍等の影 響も懸念される。 成熟した住宅地域である。周辺の利用状況は 安定している。駅からの接近性は良好である が、街路条件はやや劣り、地価は緩やかな下 落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％