別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 生駒 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -27 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 80,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市俵口町９９８番１４ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 生駒 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北　４． ０ｍ市道 交通 施設 生駒駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ普通住宅地域である。周辺環境に特段大きな変動は無く、当面は現環境を維持してい くものと判断する。地価は横ばいにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は生駒市及びその周辺で、近鉄奈良線沿線の小規模住宅が建ち並ぶ普通住宅地域一帯である。需要の中心は 、県内又は大阪中心部へ勤務する生駒市及び周辺市町に居住する一次取得者層が中心である。近隣地域は生駒駅勢圏の 交通利便性の良い住宅地であるが、街路や系統連続性にやや劣る。土地需要は概ね横ばいにて推移しており、取引の中 心価格帯は、対象標準地と同規模で８００～１０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と同じ俵口町内の規範性有する取引事例から算出しており、市場性を反映した実証的な価格であ る。他方、収益価格については、近隣地域周辺にアパート等の収益物件は見受けられるものの、対象標準地の規模では 収益物件は見られず、取引に当たっては自用目的の取引が中心であるため、適用を断念した。従って、本件においては 、収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [103.0] 100 80,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にて推移している。住宅地需 要の二極化が見受けられるが、大阪圏のベッ ドタウンであり、利便性の良い地域の需要は 底堅い。 生駒駅から徒歩限界圏の普通住宅地域。生活 利便性も良好で、コロナ禍の影響は特段無く 、地価は横ばいにて推移している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％