別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 生駒 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -25 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市小平尾町２２２番９外 ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ開発地内の住宅地 域 北5.5m市道 水道、ガス 南生駒 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 南生駒駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) １５ｍ斜線高度 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ開発地内の住宅地域である現況のみならず、周辺地域、同一需給圏及び市場性等の観点か らも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）近鉄生駒線沿線の生駒市における一般住宅が建ち並ぶ住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需給圏 に地縁的選好性を有する居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。（市場の需給動向）近隣地域は近鉄生 駒線沿線の地域で、周辺地域においては田畑が広がり、警戒区域に存し、且つ幹線道路からのアクセスに難のある地域 でもあるため、需要は引き続き弱含み傾向にある。（需要の中心となる価格帯）土地３０坪で７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域である住宅地域にはアパート等の収益物件は見受けられず自用目的の取引が主であるが、周辺地域においては 共同住宅が散見される。ただ、標準地と同規模のアパートは無いこと、収益は転勤等一時的なものに限定されること等 から収益還元法は適用せず市場性を反映した取引事例比較法を適用した。よって、周辺地域内の規範性ある事例から比 準され適切に調整がなされた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.9] [100.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響を踏まえ、生駒市における 利便性・快適性等の優れた地域の地価は上昇 傾向にあるが、劣る地域の地価は引き続き下 落傾向にある。 近鉄生駒線沿線の地域で、警戒区域に存し、 且つ幹線道路からの系統連続性に難のある住 宅地域でもあるため、利便性に劣る等、需要 は引き続き弱含。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％