鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

生駒 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｂ -9	生駒市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、西7m、二方路		｢調区｣ (50,100)
b	生駒Ｅ -101	生駒市		建付地	（　）	不整形	北東3.5m未舗装私道、中間画地		｢調区｣ (70,240)
c	奈良Ｅ -105	奈良市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	奈良Ａ -1	奈良市		建付地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		｢調区｣風致地区平城宮跡保存区域 (40,200)
e	奈良Ｅ -7	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		｢調区｣ (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,145	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,436	100 [ 89.0]	33,074	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,100
b	(　 ) 21,028	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 72.2]	32,361	100 [ 105.2]	30,761		30,800
c	(　 ) 19,392	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 65.0]	100 [ 80.0]	36,957	100 [ 118.8]	31,109		31,100
d	(　 ) 52,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	57,358	100 [ 157.5]	36,418		36,400
e	(　 ) 25,711	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 92.2]	39,558	100 [ 133.7]	29,587		29,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +56.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

生駒 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の集落内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市街化調整区域内の集落で付近に同じくらいの規模の敷地を有する共同住宅もなく、賃貸需要も未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
生駒 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

生駒 -22

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　田和　聰

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒市小平尾町１４１６番２				②地積　(㎡)	459 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (70,400) （その他） (70,270)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模農家住宅のほか農地も混在する住宅地域	北4.5m市道	水道、下水	萩の台 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 50 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

農家住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

萩の台駅西方

450m

法令

規制

｢調区｣
(70,270)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模農家住宅のほか農地も混在する住宅地域。当面はこの住環境を維持すると予測。新型コロナウイルスの影
響は少ないものの調区内の既成住宅地域で取引は活発とは言えず、地価水準下落傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の農家住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄生駒線、近鉄奈良線、近鉄橿原線、近鉄けいはんな線、ＪＲ関西本線等の生駒市及び周辺市町等の圏
域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが概ね生駒市内の地元住民が中心。地積は約４００～５００㎡程度のものが多い。
中心価格帯は土地のみで１２００～１６００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難である。新
型コロナウイルスの影響は少ないが市街化調整区域内の既成集落で取引が少なく需要は低調推移。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には戸建住宅や事業所等が見受けられ、殆どが自用の物件である。収益物件は転勤等の一時的なものに限定される
。また、市街化調整区域内に存するなど公法上の規制が厳しく、賃貸建物を想定することが困難であるため収益還元法
は適用しなかった。よって比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内有数の人口を有するが人口は微減傾向。
新型コロナウイルスの影響は少なく地価は横
這い乃至やや下落、利便性の高い住宅地は上
昇に転じている。

市南端部の郊外に位置する既成集落地域。付
近で撤退した商業施設の後継店が決まり生活
利便は通常復帰したが地元住民中心の地域で
需要は低調推移。

画地規模が標準的な整形地であり、選好性・
代替性に特段の低下は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

生駒 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ａ -114	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西10.9m県道、南西2.5m、南東2.2m、三方路		｢調区｣ (70,400)
b	生駒Ｄ -104	生駒市		貸家建付地	（　）	不整形	北西3.4m市道、中間画地		｢調区｣ (70,240)
c	平群Ｋ -8	生駒郡平群町		更地	（　）	台形	西4m町道、中間画地		｢調区｣ (240)
d	平群Ｄ -106	生駒郡平群町		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m町道、中間画地		｢調区｣土砂災害警戒区域 (70,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,989	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 95.8]	41,738	100 [ 133.9]	31,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 14,443	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	18,612	100 [ 62.9]	29,590		29,600
c	(　 ) 27,449	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,797	100 [ 87.0]	30,801		30,800
d	(　 ) 25,589	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	25,108	100 [ 75.1]	33,433		33,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,700 円／㎡]

生駒 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の集落であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の存する近隣地域は中規模農家住宅のほか農地も混在する住宅地域であり、市街化調整区域内に存し、公法上の規制が厳しいことに加え、地元住民中心の地域で自用目的が大半と思われるなど、賃貸建物の想定が困難である事から収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ