別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 生駒 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -21 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市白庭台２丁目３１００番１８９ ｢白庭台２－６－２５｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 白庭台 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ．３ｍ市道 交通 施設 白庭台駅北西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状の閑静な住環境を維持していくものと予測する。最寄 駅等へ徒歩圏内にあること等から、需給共に安定しており、地価水準は横這い状態にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は近鉄けいはんな線沿線で、生駒市内の中規模一般住宅地域の圏域。需要者は、生駒市や奈良市の居住者 のほか、大阪府等近隣府県からの転入者も見られる。白庭台という大規模住宅団地で需要は根強く、比較的景気に関係 なく人気の高い地域で、新型コロナ禍の影響はほぼ見られず、需給共に安定している。価格的には、土地は２，３００ 万円前後、中古戸建住宅は３，０００万円前後の物件が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　１低専内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産はほぼ見当たらず、自用目的での 取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって、周辺類似地域内の事例より 試算し、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.0] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　変異型コロナ禍が出現する中、景気は持ち 直し状態で、不動産取引も堅調であるが、住 環境等の良好な地域とそれ以外の地域との二 極化は概ね継続。 　駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域と しての現状に特段の変化は認められず、需給 共に安定している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％