別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 生駒 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -6 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市高山町４７６９番１ ②地積 　(㎡) 571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,264) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に作業 所、農地も混在する 住宅地域 南4.4m市道 水道 学研北生駒 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　近隣地域の一部が土砂災害 警戒区域に指定されている可 能性がある。 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 学研北生駒駅北方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,264) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は、調整区域内の比較的大規模な農家が多い農家集落地域であり、今後も現況が継続すると予測する 。最寄駅より遠い地域であり、利便性に劣ることから、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は生駒市、奈良市等の調整区域内の農家住宅の多い住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏内の居住 者で、地縁的繋がりのある居住者の転入が多い。比較的大規模な農家住宅が建ち並ぶ地域で、従来より需給共に多くな い。調区内宅地の地価は一般に下落傾向にあり、当地域の地価水準も下落傾向が続いているものと判断される。土地は １，８００万円前後、中古住宅は２，０００万円程度までの物件が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　調整区域内の農家住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産は見当たらず、自用目的での取 引が主体で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、やや広域的に収集した調区内の事例より試算した 比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.1] [100.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　変異型コロナ禍が出現する中、景気は持ち 直し状態で、不動産取引も堅調であるが、住 環境等の良好な地域とそれ以外の地域との二 極化は概ね継続。 　近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で 価格形成要因に変化はないが、駅よりの接近 性に劣る住宅地に対する需要は弱含みである 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％