別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 生駒 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市小瀬町５０６番２０ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 丘陵地の中規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 南生駒 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に第二阪奈道路のインタ ーがある。 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道 交通 施設 南生駒駅東方 600m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の戸建住宅地域であり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準については、近鉄 生駒線沿線への需給動向を反映して、概ね横這いからやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね近鉄奈良線、けいはんな線、生駒線沿線の、奈良市、生駒市の戸建住宅地域である。需要者は、奈 良市、生駒市の居住者の外、大阪府下、奈良県他市域からの転入も見られる。近鉄生駒線沿線は、終電等の関係で、近 鉄奈良線、けいはんな線と比較して競争力に欠ける嫌いがある一方、道路アクセスの良さもあり、需要は概ね堅調ない し若干の弱含みにある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の土地で１，７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等ほぼ見受けられず、１低専の指定 容積率６０％の地域であるから、賃貸用建物の建築の想定は困難である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価 格が、代替競争関係にある取引事例に基づく規範性の高い実証的な価格としてもとめられていることに鑑み、代表標準 地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 76,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口は微減傾向、世帯数は微増傾向に ある。コロナ禍の影響も少なく、環境に優れ たけいはんな線、近鉄奈良線沿線においては 、需要は強い。 戸建住宅地域として熟成しており、特に地域 要因の変動は見られない。近鉄生駒線沿線へ の選好性を反映し、価格は横這いから弱含み 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％