別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 御所 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御所 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　栗山　恒   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御所市大字茅原１７２番１３ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6.2m市道 水道、ガス、下水 玉手 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 玉手駅北方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として安定的に推移しており、格別の変動要因は認められないため、今後も概ね現 状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御所市及びその周辺における近鉄御所線、同南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線の一般住宅が建ち並ぶ住宅地 域が展開する圏域。需要者は市内を中心に圏内に居住する１次取得者を主体とし圏外からの転入者は少ない。圏域にお ける経済動向、人口の減少、地域的特性等により需要は全般的に弱含みである。圏内において新築分譲は活発ではなく 取引は概ね中古物件が主となる。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模の標準的な画地で５７０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に低層の戸建住宅の用途のために小規模に開発された住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見受けら れない。自己使用目的の取引が中心であって居住の快適性が重視される地域であるため収益性を反映した賃貸市場が形 成されていない。したがって、市場性を直接的に反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格は試算せず、代表標準 地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御所 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [116.6] [102.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御所市では人口減少及び高齢化が進行してい る。地価は下落傾向が続いているが、利便性 ・住環境の優れる地域においては下落幅は縮 小傾向にある。 戸建住宅を主体とする住宅地域としての標準 的な住環境が維持されており、格別の変動は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％