別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 五條 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -8 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　栗山　恒   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市二見２丁目１８４番１ ｢二見２－７－４｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所、 倉庫等の混在する住 宅地域 東3.5m市道、背面道 水道、下水 大和二見 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 大和二見駅南方 260m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、事業所等が混在する既成の住宅地域として安定的に推移しており、格別の変動要因は認められないた め、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五條市及びその周辺におけるＪＲ和歌山線、近鉄吉野線等沿線の混在住宅地域が展開する圏域。需要者は 市内居住者、出身者等の地縁を有する者を中心とし、圏外からの新規の移住者は少ない。圏域における経済動向、人口 の減少、地域的特性等により需要は全般的に弱含みである。圏内において新築分譲は少なく、取引は中古物件が主体と なる。需要の中心となる価格帯は標準地と同規模の標準的な画地で３８０万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に一般住宅により構成されており、共同住宅は見受けられない。一部に事業所、倉庫等も混在するものの 自己所有の物件が大半であって、収益性を反映した賃貸市場が形成されていない。したがって、市場性を直接的に反映 して実証的な比準価格を採用し、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五條 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [117.4] [102.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五條市では人口減少及び高齢化が進行してい る。新規の住宅供給はほとんど見受けられな い。需要は全般的に低調に推移している。 既成の混在住宅地域としての標準的な住環境 が維持されており、格別の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％