別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五條 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -5 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市新町１丁目３３番外 ｢新町１－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 伝統的建造物保存 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 混在する住宅地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 大和二見 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　３． ６ｍ　市道 交通 施設 大和二見駅東方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 伝統的建造物保存 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅に店舗等が混在する既存の住宅地域である。既に市街地としての熟成度が高い地域である ことから、地価は今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示すと判断される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一受給圏は五條中心部の既存住宅地域ある。需要者は地域選好性を有する需要者が大半で、圏外からの転入者は少な い。一般住宅に店舗等が混在する伝統的建造物保存地区に指定されている既成市街地である。古い町並みの中での生活 を重視する人々が需要の中心となる。しかし、五條市全体としての経済状況は快復しておらず、また、コロナ禍の影響 もあり、経済市場は弱い状況にある。土地の価格は、２００㎡程度の土地で総額５００万円程度が上限であろう。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、既存住宅の戸建住宅地域であり、店舗や商業店も存在する伝統的建造物保存地域である。地域の実情とし ては、居住の快適性を重視する自己所有目的の取引が大半であり、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較は地域 の市場流出の不動産との地域的、個別的類似性から不動産価格を判断する実証性の高い価格である。本件では当該比準 価格を採用し、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五條 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [112.0] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少や高齢化の進行が継続している。 取引需要も経済基盤が軟弱なため低調である 。土地の新規需要は乏しい。 駅から徒歩圏域にある、伝統的建造物保存築 に指定された地域である。土地の価格形成要 因については特段の変動はない。価格は下落 基調にある。 個別的要因についての特段の変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％