鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

五條 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	五條Ｍ -302	五條市		更地	（　）	ほぼ正方形	東6.2m市道、中間画地		１低専 (40,60)
b	五條Ｈ -113	五條市		更地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		１低専宅造工事規制区域 (40,60)
c	五條Ａ -103	五條市		建付地	（　）	長方形	西8.4m市道、中間画地		２中専宅造工事規制区域 (60,200)
d	五條Ｌ -305	五條市		更地	（　）	ほぼ整形	東16.5m市道、北4.4m、角地		｢調区｣ (80,400)
e	五條Ｍ -3	五條市		更地	（　）	不整形	西10m市道、北西10m、角地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,687	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,654	100 [ 113.8]	19,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	20,500
b	(　 ) 24,534	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	24,218	100 [ 117.0]	20,699		21,300
c	(　 ) 26,930	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	25,863	100 [ 112.6]	22,969		23,700
d	(　 ) 27,700	100 [ 100.0]	[ 92.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,595	100 [ 123.1]	20,792		21,400
e	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	24,127	100 [ 110.8]	21,775		22,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +17.6	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.7	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,700 円／㎡]

五條 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,662,937	658,219	3,004,718	2,724,480	280,238	（　0.9734） 272,784	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,567,020 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	496 ㎡	18.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,021	163,360	2.0	326,720
							1.0	163,360
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		326,720		653,440
								326,720

⑨年額支払賃料	326,720 円　×　12ヶ月　＝　 3,920,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,920,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,595,227 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	653,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 326,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 61,718 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,662,937 円　　　　（　 7,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ五條Ｂ（賃）　　　　-102	1,081 ( 1,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,081	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,021 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ五條Ｍ（賃）　　　　-2	1,144 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,144
c	Ｓ五條Ｌ（賃）　　　　-202	926 ( 926)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	926

五條 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	39,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	117,619 円	3,920,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,800 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 658,219 円　（　　　　　　 1,327 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,724,480 円（　　　　　 5,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,662,937 円
②総費用	658,219 円
③純収益　①－②	3,004,718 円
④建物等に帰属する純収益	2,724,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	280,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	272,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,567,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
五條 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

五條 -2

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　藤田　秀紀

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	五條市下之町２１５番４				②地積　(㎡)	496 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	台形 1:1.2	住宅ＬＳ2	農家住宅、農地等が混在する既成住宅地域	南東4m市道	水道	五条 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、４ｍ
市道

交通

施設

五条駅南西方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、農家住宅に農地等が混在する既成住宅地域であり、変動要因もなく、今後とも現況維持の推移を示
す地域と予測する。地価動向としては、五條市内の住宅地の需要の減少により下落基調にあると推測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は五條市内の一般住宅地である。需要者の中心は、市内の居住者が大半を占める。農家住宅、農地等が混在
する既成住宅地域であり、圏外からの新規の移住は少ない。五條市内の住宅地は近年人気が低下し、需要が低調な状況
にある。土地は、５００㎡程度で１，１００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映して、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例（下
之町、釜窪町、田園３丁目、同４丁目地区内の住宅地の取引事例）から試算した価格であり、実証的である。本件では
、市場性を反映した比準価格を相対的に重視することとし、代表標準地との検討結果も踏まえて鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　五條 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,600 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[100.0]

100
[123.1]

[103.0]
100

21,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

交通の便が悪いことから、人口の流入は少な
く、人口の減少と高齢化が進行しており、土
地の新規需要は乏しい。なお、コロナの影響
は不透明である。

周辺には農地が多く、一般住宅と農家住宅と
が混在する地域であるため、相対的に住宅地
としての新規需要が乏しく、依然地価の下落
が継続している。

南東道路の画地で日照の面で優位性があるが
、競争力等で特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

五條 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	五條Ｈ -110	五條市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西3.6m市道、南東2.8m、角地		１低専宅造工事規制区域 (50,80)
b	五條Ｅ -101	五條市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4m、準角地		１低専 (50,80)
c	五條Ｂ -3	五條市		建付地	（　）	不整形	南東6.2m市道、北東6.2m、角地		１低専宅造工事規制区域 (50,60)
d	五條Ｈ -1	五條市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,613	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	19,719	100 [ 93.4]	21,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	21,700
b	(　 ) 9,595	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 40.0]	100 [ 106.1]	22,314	100 [ 108.9]	20,490		21,100
c	(　 ) 25,362	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.1]	30,104	100 [ 129.5]	23,246		23,900
d	(　 ) 32,026	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,962	100 [ 142.0]	22,508		23,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,700 円／㎡]

五條 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,691,638	657,141	3,034,497	2,724,480	310,017	（　0.9734） 301,771	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,158,592 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

五條 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	496 ㎡	18.0 m x 21.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともに共同住宅（各階３室）、平均専用面積約５３．３㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の建物を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	160.00	100.0	160.00	1,029	164,640	2.0	329,280
							1.0	164,640
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		329,280		658,560
								329,280

⑨年額支払賃料	329,280 円　×　12ヶ月　＝　 3,951,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、未計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,951,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,963 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,623,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	658,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 329,280 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 62,202 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,691,638 円　　　　（　 7,443 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ五條Ｃ（賃）　　　　-103	1,073 ( 1,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,048 円/㎡　月額支払賃料（　 1,029 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ五條Ｃ（賃）　　　　-102	1,054 ( 1,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,023
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

五條 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	39,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	118,541 円	3,951,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,800 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等により十分担保されており、未計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 657,141 円　（　　　　　　 1,325 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,724,480 円（　　　　　 5,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,691,638 円
②総費用	657,141 円
③純収益　①－②	3,034,497 円
④建物等に帰属する純収益	2,724,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	310,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	301,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 608 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,158,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）