別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五條 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五條 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　阪本　伸太郎   TEL.

鑑定評価額 5,060,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五條市住川町９１番１５７ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 北宇智 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北６． ３ｍ市道 交通 施設 北宇智駅北東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ成熟度の高い住宅地であり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測 する。地価は引き続き下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五條市及び近隣市町村内のＪＲ線、近鉄線沿線の区画整然とした住宅地である。主な需要者は当該沿線地 域在住のエンドユーザーであると認められる。外部地域からの転入はあまり見られない。景気回復の波及効果もほとん どなく、地価は引き続き下落傾向である。土地は１区画２００㎡が４００万円から１０００万円、新築建売が２０００ 万円程度で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的での取引が主で、類似地域等の取引事例を収集しえた。一方、収益価格は、当地域が戸建住宅の取 引が主体であり賃貸市場は成立していないことから算出が困難である。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記 の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　五條（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五條市は京奈和自動車道の整備が進むものの 人口減少率、高齢化率とも奈良県を上回って いる。 区画整然とした高台の住宅団地であるが商業 施設に乏しく地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％ -1.5 ％