別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜井 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西岡　譲二   TEL.

鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市安倍木材団地２丁目７番３ ②地積 　(㎡) 2,495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2 工場 工場、事務所、一般 住宅等が混在する工 業地域 北7m市道 水道、ガス、下水 桜井 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 住宅地に移行しつつある地域 。 街 路 ７ｍ市道　 交通 施設 桜井駅南西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は住宅の混在度合いが増加しつつある工業地域である。木材工場跡地が戸建住宅地へと移行する傾向が 見られる。今後もこうした傾向が継続するもの予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、奈良県北部の工業地域である。需要者の中心は地元の中小工場、倉庫等を所有、操業しようとする法 人等である。景気の回復傾向により、一部の企業に内陸部での工場、倉庫等の需要があり、奈良県下の工業地の地価は 、インフラ整備された工業地では上昇している地域も認められる。取引される件数が少ない及び取引価格帯がまちまち のため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、広域的に類似の事例を採用し試算したものであり、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は対象地域 が自用の工場を主体とし、賃貸工場の市場が未熟成な為、収益還元法の適用を断念した。従って、市場性を反映した比 準価格を採用し、代表標準地（橿原９－１）との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [134.1] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾 向である。 地価の下げ止まり感がある地域である。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％