別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 桜井 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -11 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.

鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字橋本３０６番３外 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 指定区域　歴風土 (40,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北東4m市道 水道 桜井 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 第４種風致地区（磐余風致地 区）、磐余歴史的風土保存区 域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 桜井駅南西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 指定区域　歴風土 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後もこの住環境を維持するものと 予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桜井線及び近鉄大阪線、橿原線、南大阪線等沿線の桜井市及び周辺市町の住宅地域の存する圏域。需 要者は同一需給圏一円に及ぶが、市内の住民が多く、概ね一次取得者が中心である。地積は２００～２５０㎡程度が中 心と思われ、中心となる価格帯は土地のみで７００～１０００万円程度であるが、土地建物一体の総額は中古取引が中 心で把握は困難である。区画整然とした住宅地域であるが、駅徒歩圏外に存し、需要は低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の開発団地であり、殆どが自用の物件で周辺に収益物件は見られず、 賃貸市場は未成熟である。対象標準地は市街化調整区域内に位置し、公法上の規制が厳しく、賃貸建物を想定すること が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、自用目的で取引された取引事例から求められた比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は都心へのアクセスがやや悪く、周辺市 町と比較して生活利便も劣るため人口は減少 傾向。高齢化も進行しており地価は下落傾向 が継続している。 一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であ るが、需要者は地元住民が大半と思われ、駅 徒歩圏外に存するなど需要は低調である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められず、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％