鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橿原 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｂ -14	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	南15m国道、東6.2m、北西3.3m、三方路		準工高度地区最高20m (70,200)
b	大和郡山Ａ -103	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	天理Ｇ -102	天理市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、北6m、角地		近商 (90,300)
d	大和郡山Ｄ -104	大和郡山市		建付地	（　）	台形	西33m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	橿原Ｉ -12	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	103,256	100 [ 123.9]	83,338	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,300
b	(　 ) 74,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,400	100 [ 89.1]	83,502		83,500
c	(　 ) 71,151	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	81,993	100 [ 98.3]	83,411		83,400
d	(　 ) 76,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	78,252	100 [ 116.6]	67,111		67,100
e	(　 ) 84,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	121,310	100 [ 143.3]	84,655		84,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +29.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

橿原 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,889,965	1,654,912	6,235,053	3,187,680	3,047,373	（　0.9476） 2,887,691	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	58,932,469 円　　　　（　 53,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
沿道型店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	1,096 ㎡	34.7 m x 33.7 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建ての沿道型店舗で、一棟貸しである。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの沿道型店舗として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,264	679,200	5.0	3,396,000
							3.0	2,037,600
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		679,200		3,396,000
								2,037,600

⑨年額支払賃料	679,200 円　×　12ヶ月　＝　 8,150,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,150,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 676,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,473,917 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,396,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,141 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,037,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 384,907 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,889,965 円　　　　（　 7,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ王寺Ｈ（賃）　　　　-2	2,661 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,390 円/㎡　月額支払賃料（　 2,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ桜井Ｉ（賃）　　　　-106	2,529 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,600 円	46,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	244,512 円	8,150,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 737,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 394,400 円	46,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,654,912 円　（　　　　　　 1,510 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,187,680 円（　　　　　 2,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,889,965 円
②総費用	1,654,912 円
③純収益　①－②	6,235,053 円
④建物等に帰属する純収益	3,187,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,047,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,887,691 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,932,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
橿原 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橿原 5-10

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　谷口　清

TEL.

鑑定評価額

88,800,000 円

１㎡当たりの価格

81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橿原市醍醐町３６０番３外				②地積　(㎡)	1,096 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高15m
	不整形 1:1	工場兼事務所Ｓ2	店舗、営業所及び工場等が混在する路線商業地域	南13m国道	水道、ガス、下水	耳成 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 180 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

沿道型の商業施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１３ｍ国道

交通

施設

耳成駅南西方

880m

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域である。車両通行量も比較的多く、徐々にではあるが店舗の進出がなされていくものと
予想される。地価水準は需要が回復傾向にあることから、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層の沿道型施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね橿原市及び周辺市町の幹線及び準幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需用者の中心は沿道型店舗事
業を運営する事業法人が主で、全国的規模を有する企業の進出も認められる。当市では路線商業地域の需給が好転しつ
つある中で、車両交通量が多いことから出店意欲は比較的強く、需要は増加してきている。取引件数は少なく、規模も
様々であることから中心となる価格帯を見いだすことは困難ではあるが、概ね７万～９万円／㎡程度と思慮される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は幹線道路沿いの路線商業地域内を中心に収集した。比準価格の妥当性は、同価格決定の理由の通りであり、
同価格は市場性を有する相対精度の高い価格といえる。収益価格は平屋建店舗を想定し求めたが、賃料の保守性、遅効
性により低位に求められたものと判断できる。従って比準価格を標準とするものの、収益価格水準、近隣地域の地価動
向、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を減額修正した上記価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[112.5]

[100.0]
100

80,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

橿原市人口は微減傾向、高齢化率は県内で相
対的に低位にある。橿原市内の路線商業地の
需給は好転しつつあるが、路線等による選別
化の傾向にある。

幹線道路沿いの路線商業地域である。新規店
舗等は徐々にではあるが増加傾向を示してお
り、地価は横這いから若干の強含み傾向へと
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

橿原 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｉ -12	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	天理Ｄ -201	天理市		更地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	桜井Ｆ -6	桜井市		建付地	（　）	台形	南21m県道、西4m、角地		準住居高度地区最高15m (70,200)
d	大和郡山Ｂ -14	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	南15m国道、東6.2m、北西3.3m、三方路		準工高度地区最高20m 整理事業整理事業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	121,310	100 [ 144.3]	84,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,100
b	(　 ) 66,281	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,016	100 [ 79.6]	82,935		82,900
c	(　 ) 63,557	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	69,234	100 [ 80.8]	85,686		85,700
d	(　 ) 105,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	103,256	100 [ 123.9]	83,338		83,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

橿原 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、原価法を適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,088,607	1,682,768	6,405,839	3,290,730	3,115,109	（　0.9476） 2,951,877	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	60,242,388 円　　　　（　 55,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	1,096 ㎡	34.7 m x 33.7 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造平屋建沿道型店舗一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,321	696,300	5.0	3,481,500
							3.0	2,088,900
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		696,300		3,481,500
								2,088,900

⑨年額支払賃料	696,300 円　×　12ヶ月　＝　 8,355,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,355,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 693,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,662,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,481,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,088,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 394,597 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,088,607 円　　　　（　 7,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ桜井Ｉ（賃）　　　　-106	2,529 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	2,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奈良Ｍ（賃）　　　　-2	3,532 ( 3,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,355
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,600 円	47,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	250,668 円	8,355,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 737,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,100 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,682,768 円　（　　　　　　 1,535 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,290,730 円（　　　　　 3,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,088,607 円
②総費用	1,682,768 円
③純収益　①－②	6,405,839 円
④建物等に帰属する純収益	3,290,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,115,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,951,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,242,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,000 円／㎡）