鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橿原 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｉ -118	橿原市		建付地	（　）	長方形	西10m国道、北6m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	橿原Ｉ -12	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	橿原Ｃ -103	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南13m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
d	橿原Ｂ -102	橿原市		更地	（　）	ほぼ整形	北12.7m国道、西6m、角地		準工高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,558	100 [ 71.6]	179,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 84,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	121,310	100 [ 69.7]	174,046		174,000
c	(　 ) 162,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,000	100 [ 92.0]	176,087		176,000
d	(　 ) 137,168	100 [ 130.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	101,686	100 [ 54.7]	185,898		186,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地購入	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -24.0	環境　　　　 -20.0
d	隣地購入	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

橿原 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,149,842	3,555,657	15,594,185	13,700,400	1,893,785	（　0.9734） 1,843,410	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	37,620,612 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ8	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	285 ㎡	11.0 m x 25.9 m	前面道路：市道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２～８階：住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡程度）

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	85.0	119.00	2,400	285,600	10.0	2,856,000
							3.0	856,800
2～ 8	住宅	140.00	90.0	126.00	1,572	198,072	3.0	594,216
							2.0	396,144
～

～

～

計		1,120.00	89.4	1,001.00		1,672,104		7,015,512
								3,629,808

⑨年額支払賃料	1,672,104 円　×　12ヶ月　＝　 20,065,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,001.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,065,248 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,665,416 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,399,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,015,512 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,629,808 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 685,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,149,842 円　　　　（　 67,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｇ（賃）　　　　-2	1,181 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [101.0]	1,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,572 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ橿原Ａ（賃）　　　　-103	1,697 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,648
c	Ｓ橿原Ｉ（賃）　　　　-3	1,357 ( 1,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 95.0]	1,605

橿原 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	784,000 円	196,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	601,957 円	20,065,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,666,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,555,657 円　（　　　　　　 12,476 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,700,400 円（　　　　　 48,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,149,842 円
②総費用	3,555,657 円
③純収益　①－②	15,594,185 円
④建物等に帰属する純収益	13,700,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,893,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,843,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,620,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
橿原 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橿原 5-6

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　倉田　智史

TEL.

鑑定評価額

47,900,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橿原市久米町６６４番１				②地積　(㎡)	285 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:2.5	事務所兼住宅Ｓ8	店舗、事務所ビル等が集まる駅前の商業地域	西17.5m市道	水道、ガス、下水	橿原神宮前 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 55 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 285 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７．５ｍ市道

交通

施設

橿原神宮前駅北東方

80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所ビル等が集まる駅前の商業地域であり、特段変化する要因は見られず、今後もこの環境を維持する
ものと予測する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 178,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良県北部及び中部の近鉄各線、ＪＲ線各線沿線の駅接近性に優れた商業地域の圏域。需要者の中心は資
本力のある金融機関のほか地元企業等のほか、マンション用地の取引も見られる。地積は様々であり、需要の中心価格
帯は取引が少なく個別性も強いため把握が困難である。周辺での商業地の取引は多いとは言えないが、駅前商業地で稀
少性があり、需要は比較的堅調である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、事務所ビル等が集まる駅前の商業地域であるが、賃料の遅行性などから正常賃料相当額の収受が困難
であることや近年の賃料下落傾向を受けて低水準での推移が続いており、結果として収益価格はやや低めに試算された
ものと考えられる。よって、特性の類似する市内及び周辺市町の取引事例を中心に求めた比準価格を重視し、収益価格
を比較考量の上、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天理 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[ 96.3]
100

100
[100.0]

100
[ 76.9]

[100.0]
100

168,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は微減傾向、需要は交通接近条件
など立地条件により二極化が進んでいる。地
価変動状況は地域により異なる。

店舗、事務所ビル等が集まる駅前の商業地域
であり、顧客通行量は少なく商業繁華性はや
や劣るが、駅前で稀少性があり需要は比較的
堅調である。

画地規模が標準的な整形地であり、選好性・
代替性に特段の低下は認められず、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

橿原 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｉ -118	橿原市		建付地	（　）	長方形	西10m国道、北6m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	橿原Ｃ -103	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南13m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	橿原Ｉ -12	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,558	100 [ 72.5]	177,321	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 162,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,000	100 [ 87.4]	185,355		185,000
c	(　 ) 84,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	121,310	100 [ 73.2]	165,724		166,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 178,000 円／㎡]

橿原 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,094,637	3,553,117	15,541,520	13,700,400	1,841,120	（　0.9734） 1,792,146	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	36,574,408 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	140.00	Ｓ8	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	285 ㎡	11.0 m x 25.9 m	前面道路：市道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸し、住宅：ファミリータイプ、平均専有面積約６０～６５㎡程度。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

用途、階層から地域の標準的な比率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	85.0	119.00	2,400	285,600	10.0	2,856,000
							3.0	856,800
2～ 8	住宅	140.00	90.0	126.00	1,564	197,064	5.0	985,320
							2.0	394,128
～

～

～

計		1,120.00	89.4	1,001.00		1,665,048		9,753,240
								3,615,696

⑨年額支払賃料	1,665,048 円　×　12ヶ月　＝　 19,980,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,001.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されていることから計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,980,576 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,658,388 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,322,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,753,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,615,696 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 683,012 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,094,637 円　　　　（　 66,999 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｉ（賃）　　　　-3	1,357 ( 1,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	1,613	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,624 円/㎡　月額支払賃料（　 1,564 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ橿原Ｆ（賃）　　　　-102	1,245 ( 1,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	1,572
c	Ｓ橿原Ｇ（賃）　　　　-2	1,181 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 73.0]	100 [101.0]	1,686

橿原 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	784,000 円	196,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	599,417 円	19,980,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,666,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,553,117 円　（　　　　　　 12,467 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,700,400 円（　　　　　 48,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,094,637 円
②総費用	3,553,117 円
③純収益　①－②	15,541,520 円
④建物等に帰属する純収益	13,700,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,841,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,792,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,574,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）