鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橿原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｉ -9	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,324)
b	橿原Ｉ -118	橿原市		建付地	（　）	長方形	西10m国道、北6m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
c	橿原Ｉ -4	橿原市		更地	（　）	長方形	東5.8m市道、中間画地		近商高度地区最高15m (80,200)
d	桜井Ｂ -123	桜井市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,240)
e	桜井Ｆ -5	桜井市		建付地	（　）	ほぼ整形	西12m県道、南0.9m、角地		準工高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	83,902	100 [ 95.4]	87,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	87,800
b	(　 ) 131,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,558	100 [ 135.8]	94,667		94,500
c	(　 ) 74,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,451	100 [ 87.5]	85,087		84,900
d	(　 ) 63,925	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,733	100 [ 71.5]	89,137		89,000
e	(　 ) 62,751	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	69,305	100 [ 74.9]	92,530		92,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,200 円／㎡]

橿原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,794,964	5,000,758	20,794,206	18,097,800	2,696,406	（　0.9507） 2,563,473	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	52,315,776 円　　　　（　 68,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	300.00	ＲＣ5	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	759 ㎡	30.7 m x 33.8 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：戸割店舗、２～５階：２ＬＤＫ、５４㎡程度のファミリータイプの賃貸マンション

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

中層店舗付共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,100	535,500	4.0	2,142,000
							2.0	1,071,000
2～ 2	住宅	300.00	90.0	270.00	1,515	409,050	2.0	818,100
							2.0	818,100
3～ 5	住宅	300.00	90.0	270.00	1,550	418,500	2.0	837,000
							2.0	837,000
～

～

計		1,500.00	89.0	1,335.00		2,200,050		5,471,100
								4,400,100

⑨年額支払賃料	2,200,050 円　×　12ヶ月　＝　 26,400,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,335.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 768,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,400,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 768,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,254,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,913,606 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,471,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,400,100 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 831,188 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,794,964 円　　　　（　 33,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｆ（賃）　　　　-2	1,694 ( 1,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ橿原Ｊ（賃）　　　　-1	1,832 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,112,000 円	278,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	815,058 円	27,168,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,363,000 円	278,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,000,758 円　（　　　　　　 6,589 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	278,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 45 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,097,800 円（　　　　　 23,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,794,964 円
②総費用	5,000,758 円
③純収益　①－②	20,794,206 円
④建物等に帰属する純収益	18,097,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,696,406 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,563,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,377 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,315,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
橿原 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橿原 5-4

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　小野　匡弘

TEL.

鑑定評価額

66,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橿原市大久保町４３５番３外				②地積　(㎡)	759 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度地区最高20m (90,200)
	不整形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗、一般住宅等が混在する駅前の商業地域	南15m県道、東側道	水道、ガス、下水	畝傍御陵前 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 13 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

畝傍御陵前駅西方

150m

法令

規制

近商
(80,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

　県道沿いの最寄駅に近い近隣商業地域であるが、商業性は低下し住宅地域としての要素が大きい。今後も商業
性の回復は考えられず、地価は下落傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、奈良県北中部を中心とした近隣商業地域や国道、県道等の道路沿いの路線商業地域の圏域と考える。
需要者の中心は地縁性を有する法人又は個人事業者等である。従来は最寄駅から近い利便性の良さから、当該地域の住
居系の賃貸市場については概ね順調であったが、一方商業地としては需給ともに低下している。需要の中心となる価格
帯を把握することは困難であるが、㎡当たり８万円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　本件地域は橿原市内の駅に近い近隣商業地域であるが、背後地が限定され、繁華性その他の商業性は低い。市場参加
者は他の類似不動産との比較から、取引等を決定していると思われ、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、
収益価格は若干考量して、また代表標準地との秤量的検討を行い、他の商業系の標準地とのバランスにも留意し、鑑定
評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[142.0]

[ 99.8]
100

87,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　低金利や各種政策効果が認められるものの
、新型コロナ禍による飲食業等の収益悪化等
から、商業地の地価は弱含み傾向にある。

　駅前商業地という稀少性があるものの背後
地の範囲は狭く、商業性の低下等により需要
は減少傾向にある。

　やや不整形と二方路であるという個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +34.5
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

橿原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｉ -118	橿原市		建付地	（　）	長方形	西10m国道、北6m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	橿原Ｃ -103	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南13m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	橿原Ｉ -9	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,324)
d	橿原Ｉ -101	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		近商高度地区最高15m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,558	100 [ 138.7]	92,688	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	92,500
b	(　 ) 162,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	162,000	100 [ 156.3]	103,647		103,000
c	(　 ) 79,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	83,902	100 [ 95.5]	87,855		87,700
d	(　 ) 74,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	88,499	100 [ 95.8]	92,379		92,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +48.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,800 円／㎡]

橿原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の既存宅地のため、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,939,811	4,723,867	20,215,944	17,576,000	2,639,944	（　0.9260） 2,444,588	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	49,889,551 円　　　　（　 65,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	ＲＣ5	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	759 ㎡	30.7 m x 33.8 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗スケルトン貸し４室、２階１Ｋ８戸、３～５階：２ＬＤＫ、平均専有面積約５７㎡のファミリータイプ各階４戸

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

周辺地域の標準的な有効率を参考に決定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	2,295	551,000	8.0	4,408,000
							2.0	1,102,000
2～ 2	住居	270.00	90.0	243.00	1,648	400,464	1.0	400,464
							1.0	400,464
3～ 5	住居	270.00	90.0	243.00	1,615	392,000	1.0	392,000
							1.0	392,000
～

～

計		1,380.00	87.8	1,212.00		2,127,464		5,984,464
								2,678,464

⑨年額支払賃料	2,127,464 円　×　12ヶ月　＝　 25,529,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,529,568 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,206,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,378,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,984,464 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,678,464 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 505,967 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,939,811 円　　　　（　 32,859 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｆ（賃）　　　　-102	1,245 ( 1,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [ 90.0]	2,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,678 円/㎡　月額支払賃料（　 1,648 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ橿原Ｆ（賃）　　　　-103	1,319 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,306
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,040,000 円	260,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	797,567 円	26,585,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,210,000 円	260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,723,867 円　（　　　　　　 6,224 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9260

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	260,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,576,000 円（　　　　　 23,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,939,811 円
②総費用	4,723,867 円
③純収益　①－②	20,215,944 円
④建物等に帰属する純収益	17,576,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,639,944 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,444,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,889,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,700 円／㎡）