鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橿原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｂ -102	橿原市		更地	（　）	ほぼ整形	北12.7m国道、西6m、角地		準工高度地区最高20m (70,200)
b	桜井Ｂ -125	桜井市		建付地	（　）	ほぼ台形	北14m国道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
c	桜井Ｆ -6	桜井市		建付地	（　）	台形	南21m県道、西4m、角地		準住居高度地区最高15m (70,200)
d	大和郡山Ｆ -103	大和郡山市		建付地	（　）	台形	北西38m国道、南4.7m、角地		｢調区｣ (80,400)
e	大和郡山Ｃ -17	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		｢調区｣ (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,168	100 [ 130.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	101,686	100 [ 105.0]	96,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,800
b	(　 ) 60,441	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,078	100 [ 65.9]	91,165		91,200
c	(　 ) 63,557	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	69,234	100 [ 80.9]	85,580		85,600
d	(　 ) 82,800	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	92,722	100 [ 89.0]	104,182		104,000
e	(　 ) 75,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	94,835	100 [ 79.4]	119,440		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣地購入	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	隣地購入	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,200 円／㎡]

橿原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の既存宅地のため、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,143,025	2,525,936	9,617,089	6,001,000	3,616,089	（　0.9730） 3,518,455	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	70,369,100 円　　　　（　 56,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ1	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	1,247 ㎡	22.8 m x 60.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,932	1,062,600	5.0	5,313,000
							2.0	2,125,200
～

～

～

～

計		550.00	100.0	550.00		1,062,600		5,313,000
								2,125,200

⑨年額支払賃料	1,062,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,751,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,751,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,058,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,692,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,313,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,125,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 401,455 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,143,025 円　　　　（　 9,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｊ（賃）　　　　-101	1,572 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,006 円/㎡　月額支払賃料（　 1,932 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ田原本Ｄ（賃）　　　　-1	2,531 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,109
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,000 円	85,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	382,536 円	12,751,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 910,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 722,500 円	85,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,525,936 円　（　　　　　　 2,026 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,001,000 円（　　　　　 4,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,143,025 円
②総費用	2,525,936 円
③純収益　①－②	9,617,089 円
④建物等に帰属する純収益	6,001,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,616,089 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,518,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,369,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
橿原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橿原 5-3

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　中本　欽也

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橿原市土橋町１９７番１				②地積　(㎡)	1,247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区最高15m
	台形 1:2.5	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が見られる路線商業地域	北22m県道	水道、ガス	真菅 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

真菅駅北東方

800m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに店舗、営業所等が見られる路線商業地域であり、中和幹線沿いの路線商業地域は一定の需要が認めら
れているため、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は橿原市及び近隣市町の幹線道路沿いの路線商業地域の圏域である。需要者の中心は、自動車を利用する顧
客を対象とする物販及び飲食業者等の沿道サービス型の事業者である。当該地域は中和幹線沿いで交通量が多く、需要
は堅調に推移しているが、沿道サービス型の店舗等は定期借地権等の利用者が多いため、店舗用地の売買は、当該地域
では相対的に少なく、規模や価格帯は様々であることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中和幹線沿いに店舗、営業所等が見られる路線商業地域である。賃貸需要はあるが、定期借地権を活用した
店舗が多く、賃貸市場の成熟の程度が低いことから、収益価格の信頼性がやや劣る。自己使用目的での取引が中心であ
り、取引に当たっては市場性を重視すると考えられる。したがって、本件においては、路線商業地域等の取引事例より
求められた比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

87,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある
が、奈良県下では比較的緩やかに地価は推移
している。

中和幹線沿いの路線商業地域は商業集積度が
上昇しつつあるが、地価は横ばいの傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

橿原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｂ -14	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	南15m国道、東6.2m、北西3.3m、三方路		準工高度地区最高20m (70,200)
b	大和郡山Ａ -103	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	天理Ｇ -102	天理市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、北6m、角地		近商 (90,300)
d	橿原Ｉ -12	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	103,256	100 [ 113.5]	90,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,000
b	(　 ) 74,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	74,400	100 [ 83.8]	88,783		88,800
c	(　 ) 71,151	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	81,993	100 [ 90.8]	90,301		90,300
d	(　 ) 84,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	121,310	100 [ 136.5]	88,872		88,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,600 円／㎡]

橿原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,558,240	2,563,284	9,994,956	6,365,100	3,629,856	（　0.9730） 3,531,850	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	70,637,000 円　　　　（　 56,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ1	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	1,247 ㎡	22.8 m x 60.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建ての沿道型の店舗で、一棟貸しである。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,858	1,021,900	5.0	5,109,500
							2.0	2,043,800
～

～

～

～

計		550.00	100.0	550.00		1,021,900		5,109,500
								2,043,800

⑨年額支払賃料	1,021,900 円　×　12ヶ月　＝　 12,262,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,262,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,097,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,125,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,109,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,043,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 386,078 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,558,240 円　　　　（　 10,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｊ（賃）　　　　-101	1,572 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,858 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ大和郡山Ｊ（賃）　　　　-1	1,418 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,929
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,400 円	86,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	396,684 円	13,222,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 910,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 736,100 円	86,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,600 円	86,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,600 円	86,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,563,284 円　（　　　　　　 2,056 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0711 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,365,100 円（　　　　　 5,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,558,240 円
②総費用	2,563,284 円
③純収益　①－②	9,994,956 円
④建物等に帰属する純収益	6,365,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,629,856 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,531,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,637,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,600 円／㎡）