別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
橿原 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
橿原 5-1 奈良県 奈良第2 氏名  不動産鑑定士 梅本 剛   TEL.
鑑定評価額 34,300,000 円  1㎡当たりの価格 321,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
250,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
橿原市内膳町1丁目178番8
「内膳町1-3-4」
②地積
 (㎡)
107  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)
高度地区最高31m


(100,400)

1:2
店舗

S3
小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域
東7.2m県道、北側道 水道、ガス、下水 大和八木

80m
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 3階建程度の店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7.2m県道 交通

施設
大和八木駅南方

80m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
 来予測
駅南側では区画整理事業が進行しており、今後さらに発展していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           349,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           241,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は橿原市及び周辺市町中心部、及び近鉄沿線各駅前の商業地域である。需要者の中心は地場の個人又は法人
の事業者、及び広範囲にチェーン展開している事業者等である。中和地区の商業中心地大和八木駅前商業地域であり、
駅南側では市庁舎兼ホテル等複合施設の竣工等はあったものの、新型コロナの影響から飲食店舗では需要は弱含み。物
件の取引数が少ない上、取引には個別性が強いため、取引価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中和地区の中心商業地である大和八木駅前の商業地域である。3階以上の空室率の上昇や賃料水準の低下等の影響を受
け、収益価格はやや低位に求められた。店舗が多く需要者の多くが収益性に着目して取引しており、本来収益価格を重
視すべきではあるが、収益価格の算定においては想定要素が大きいこと等から規範性にやや劣る。したがって、本件に
おいては市場の取引価格を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          323,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 橿原(県) 5-4              ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          322,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大和八木駅及び橿原神宮前駅の周辺や中和幹
線沿道等で需要は高い一方、旧来の商店街等
は衰退傾向。飲食店等では新型コロナの影響
が強い。

新型コロナの影響から飲食店を中心に出店意
欲が低下していたが、制限緩和とともに需要
は回復基調。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 % -0.3 %
3 試算価格算定内訳 橿原 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 橿原F

-9
橿原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東(駅前広場
)市道、
中間画地



商業
高度地区最高31m
(100,400)
b Z奈良D

-1
奈良市

更地


  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




商業
高度地区最高25m
地区計画等
(100,360)
c 奈良K

-9
奈良市

更地


  
(           ) 
長方形 南9m市道、
北5.8m、
二方路



商業
景観区域
(80,400)
d 生駒M

-9
生駒市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東7.4m市道、
南4.5m、
西3.3m、
三方路


商業
高度地区最高31m
宅造工事規制区域
(100,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
369,000  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

368,262 
100
[ 104.0]

354,098 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

365,000 
b (            
261,973  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

273,238 
100
[  85.8]

318,459 

328,000 
c (            
339,888  
100
[ 100.0]
[  96.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

308,174 
100
[  93.1]

331,014 

341,000 
d (            
174,251  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[  70.0]
100
[  98.8]

249,182 
100
[  74.3]

335,373 

345,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     349,000 円/㎡]  



橿原 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,729,721 

1,118,916 

4,610,805 

3,247,200 

1,363,605 
( 0.9468
1,291,061 
  5.3 -  0.3 )
5.0%  
⑧収益価格       25,821,220 円    (     241,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
橿原 5-1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 77.47 S3 232.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
100 %   400 %   400 %   107 ㎡      7.5 m x   15.0 m  前面道路:県道         7.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 店舗ビル(一棟貸し) ⑦有効率  100.0 %
の理由
店舗ビルとして標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 3
店舗
232.42 

100.0 

232.42 

2,118 

492,266 
7.5  3,691,995 
3.0  1,476,798 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


232.42 

100.0 

232.42 


492,266 
3,691,995 
1,476,798 
⑨年額支払賃料        492,266 円 × 12ヶ月 =        5,907,192 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      232.42 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,907,192 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         490,297 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,416,895 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,691,995 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =           33,856 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,476,798 円 ×    91.7 %  ×    0.2060 =          278,970 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,729,721 円    (         53,549 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a S桜井I(賃)
    -106
2,529  
  2,411
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[113.0]
100
[100.0]

2,261 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,240 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,118 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b S田原本D(賃

    -1
2,531  
  2,500
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[123.0]
100
[ 90.0]

2,220 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
橿原 5-1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 180,400 円           45,100,000 ×       0.4 %
②維持管理費 177,216 円             5,907,192 ×       3.0 %
③公租公課  土地               287,800 円     査定額
 建物               383,300 円           45,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        45,100 円           45,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,100 円           45,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,118,916 円 (              10,457 円/㎡)  (経費率    19.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 45,100,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      232.42 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0720        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0684 ×  30 % + 0.0965 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,247,200 円  
(             30,348 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,729,721 円      
②総費用 1,118,916 円      
③純収益 ①-② 4,610,805 円      
④建物等に帰属する純収益 3,247,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,363,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,291,061 円      

  (                         12,066 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                              25,821,220 円


(                       241,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
橿原 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
橿原 5-1 奈良県 奈良第2 氏名  不動産鑑定士 西岡 譲二   TEL.
鑑定評価額 34,300,000 円  1㎡当たりの価格 321,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
250,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
橿原市内膳町1丁目178番8
「内膳町1-3-4」
②地積
 (㎡)
107  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
防火

(その他)
高度地区最高31m


(100,400)

1:2
店舗

S3
小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域
東7.2m県道、北側道 水道、ガス、下水 大和八木

80m
(2)



①範囲 東    30 m、西     0 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 3階建程度の店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
県道158号線大和八木停車
場線


7.2m県道  交通

施設
大和八木駅南方

80m
法令

規制
商業
(100,400)
防火 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は大和八木駅南側の駅前商業地域である。当駅南側の市有地活用事業により商業集積度が高まった。し
かし新型コロナウイルス感染症の影響もあり地価動向は不透明である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           338,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           249,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県北部及び中部の主要駅を核として形成された商業地域である。需要者は地元の個人・法人事業者若しく
は全国規模の事業者等である。大和八木駅の南側の市有地活用事業により、需要は安定的に推移していたが新型コロナ
の影響で一時的に冷え込んだ部分もあり、現時点では先行き不透明である。物件の取引数が少なく、取引には個別性が
強い為、取引価格帯はまちまちであり、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃料の遅行性、賃貸事例の規範性等より 収益価格は若干低く査定された。商業地域では本来、収益価格は重視すべ価
格であるが、査定における想定要素等の観点から収益価格の相対的規範性は若干劣る。従って、対象不動産の所在、実
情(小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域)等も考慮の上、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価
格を比較考量し、周辺の公示標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          323,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 橿原(県) 5-4              ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          322,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
橿原市の人口は微減で、世帯数は微増である




地価変動率(下落率)は前年比より縮小して
いる。



特にない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 % -0.3 %
3 試算価格算定内訳 橿原 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 橿原F

-9
橿原市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東(駅前広場
)市道、
中間画地



商業
高度地区最高31m
(100,400)
b Z奈良D

-1
奈良市

更地


  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




商業
高度地区最高25m
地区計画等
(100,360)
c Z奈良D

-3
奈良市

更地


  
(           ) 
不整形 東28m市道、
西6m、南4m、
三方路



商業
高度地区最高25m
地区計画等
(100,400)
d 生駒M

-9
生駒市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東7.4m市道、
南4.5m、
西3.3m、
三方路


商業
高度地区最高31m
宅造工事規制区域
(100,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
369,000  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

368,262 
100
[ 112.3]

327,927 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

338,000 
b (            
261,973  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

273,238 
100
[  83.0]

329,202 

339,000 
c (            
451,122  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[   /  ]
100
[  99.9]

470,991 
100
[ 138.5]

340,066 

350,000 
d (            
174,251  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[  70.0]
100
[  98.8]

249,182 
100
[  78.0]

319,464 

329,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      -9.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.36 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境     +36.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -22.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     338,000 円/㎡]  



橿原 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価が把握できない為、原価法は適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,700,014 

1,100,789 

4,599,225 

3,189,600 

1,409,625 
( 0.9468
1,334,633 
  5.3 -  0.3 )
5.0%  
⑧収益価格       26,692,660 円    (     249,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
橿原 5-1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗 77.47 S3 232.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高31m
100 %   400 %   400 %   107 ㎡      7.5 m x   15.0 m  前面道路:県道         7.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1~3階:店舗(一棟貸し) ⑦有効率  100.0 %
の理由
賃貸ビルとしては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 3
店舗
232.42 

100.0 

232.42 

2,040 

474,137 
8.0  3,793,096 
5.0  2,370,685 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


232.42 

100.0 

232.42 


474,137 
3,793,096 
2,370,685 
⑨年額支払賃料        474,137 円 × 12ヶ月 =        5,689,644 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      232.42 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,689,644 円  ×     8.3 %                          
+                    円  ×         % =         472,240 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,217,404 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,793,096 円 ×    91.7 %  ×    1.00 % =           34,783 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        2,370,685 円 ×    91.7 %  ×    0.2060 =          447,827 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,700,014 円    (         53,271 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a S橿原J(賃)
    -101
1,572  
  1,488
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

2,183 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,229 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,040 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b S大和郡山J(
賃)

    -101
1,911  
  1,815
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

2,235 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
橿原 5-1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 177,200 円           44,300,000 ×       0.4 %
②維持管理費 170,689 円             5,689,644 ×       3.0 %
③公租公課  土地               287,800 円     査定額
 建物               376,500 円           44,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        44,300 円           44,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,300 円           44,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,100,789 円 (              10,288 円/㎡)  (経費率    19.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.3 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9468    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 44,300,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      232.42 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0720        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0684 ×  30 % + 0.0965 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,189,600 円  
(             29,809 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,700,014 円      
②総費用 1,100,789 円      
③純収益 ①-② 4,599,225 円      
④建物等に帰属する純収益 3,189,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,409,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,334,633 円      

  (                         12,473 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                              26,692,660 円


(                       249,000 円/㎡)